Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 1. diel – Rady pred začiatkom stavby

V prvej časti nášho komplexného seriálu o stavbe kvalitného rodinného domu vám prinášame prehľad rozhodnutí a úkonov, ktoré budete musieť urobiť, kým sa budete môcť do svojho nového domu nasťahovať.

Výber pozemku

Ako sa hovorí, pri výbere pozemku sú dôležité tri veci – lokalita, lokalita, lokalita. I keď najčastejšie ide o hľadanie optimálneho pomeru medzi cenou parcely a dostupnosťou najdôležitejších aktivít, teda práce a školy, netreba zabúdať ani na vybavenosť priamo na mieste, ako sú obchod, škôlka, športové vyžitie… Jednoducho, treba si premyslieť možnosti každodenného fungovania rodiny.

Zistite si, či je pozemok v územnom pláne klasifikovaný ako stavebná parcela, či prípadne existujú regulatívy na jeho zastavanosť apod. Zásadnými kritériami sú aj prístup na pozemok a možnosti pripojenia na inžinierske siete. Pri chýbajúcej infraštruktúre počítajte s vyššou následnou investíciou (jej predpokladanú výšku si určite overte). Elektrická prípojka je nevyhnutná, na zabezpečenie vody a kanalizácie máte na výber z rôznych možností a plyn považujte za praktický bonus.

Okrem plochy pozemku je dôležitý aj jeho tvar – na parcele širokej 20 až 25 m možno postaviť dom so šírkou 10 m a k nemu garáž pri dodržaní potrebného odstupu od susedov. Pri šírke menšej ako 15 m buďte pripravení na kompromisy.

Orientácia na svetové strany zas ovplyvní možnosti na využitie záhrady aj dispozičné riešenie domu. Aj preto je vhodné prizvať si už v tejto fáze na pomoc architekta alebo mať aspoň predstavu o budúcej dispozícii.

Dôkladná príprava je dôležitá na to, aby stavba domu trvala mesiace, nie roky. Ušetríte si tým starosti aj náklady na náhradné bývanie.

Typový projekt či projekt na mieru?

Hneď na začiatku by ste sa mali rozhodnúť, či budete svoj budúci dom hľadať medzi typovými projektmi, alebo oslovíte architekta, aby vám navrhol stavbu šitú na mieru vašim predstavám aj podmienkam okolia. Najväčší rozdiel medzi týmito dvoma cestami pritom nespočíva v cene.

Projekt na mieru je, samozrejme, drahší, k základnej cene typového projektu však treba obvykle pripočítať aj sumu za úpravy (aj zdanlivo malé zmeny môžu cenu podstatne zvýšiť), za situačný nákres a projekt prípojok. Výsledkom teda nemusí byť nijako dramatický cenový rozdiel. Dôležitejšie sú iné špecifiká.

Typový projekt máte k dispozícii prakticky okamžite. Nie je však jednoduché nájsť dom, ktorý sa vám páči, má vhodnú veľkosť aj vyhovujúcu dispozíciu a zároveň pasuje na parcelu aj orientáciou k svetovým stranám. Navyše, podmienkou typových projektov je rovinatý pozemok so štandardnými rozmermi.

Ak máte atypicky tvarovaný, úzky či svahovitý pozemok, alebo vyhranenú predstavu o svojom budúcom bývaní, oslovte rovno architekta. Tento krok sa však môže vyplatiť aj na bežnom pozemku. Originálny dom naprojektovaný presne pre vás dokáže splniť vaše požiadavky veľmi detailne, navyše vám architekt vie v mnohom poradiť či vysvetliť nejasnosti.

Čo vás čaká na úradoch

Keď máte v rukách projekt domu, je čas vybaviť si stavebné povolenie. Najskôr ale budete potrebovať územné rozhodnutie, teda záväzné stanovisko o umiestnení stavby. Pri jednopodlažných domoch do 300 m² zastavanej plochy môžete ušetriť čas tým, že oboje vybavíte v jednom kole – za istých podmienok pri nich totiž možno územné a stavebné konanie zlúčiť.

Žiadosť o vydanie stavebného povolenia sa podáva na príslušnom stavebnom úrade formou vyplneného formulára (obvykle ho nájdete na stránke úradu) spolu s ďalšími dokumentmi. Podmienky sa môžu na rôznych stavebných úradoch mierne líšiť, preto je najlepšie vopred si tam zájsť a postupovať podľa ich pokynov.

Požadovaných príloh je pomerne veľa, napríklad list vlastníctva, projektová dokumentácia, vyjadrenie dotknutých inštitúcií a štátnych orgánov, súhlas susedov… Jednoducho more papierov. Ak chcete ušetriť čas, môžete na tieto „papierovačky“ využiť tzv. inžiniering, teda služby inžinierskej činnosti v stavebníctve. (Napríklad vybavenie stavebného povolenia stojí asi 400 €.) Osoba vykonávajúca inžiniering vám zabezpečí všetky stanoviská a doklady a bude vás zastupovať pred úradmi.

Vybavenie stavebného povolenia

Po predložení žiadosti o vydanie stavebného povolenia s kompletnými prílohami a zaplatení správneho poplatku má stavebný úrad 30 dní na vydanie rozhodnutia. Na dodržanie tejto lehoty sa však, žiaľ, nemožno stopercentne spoľahnúť.

Dom na kľúč alebo stavba domu svojpomocne?

Dôležitým rozhodnutím je aj to, nakoľko sa budete na stavbe sami podieľať. Najdrahšia, ale zároveň najpohodlnejšia možnosť je nechať si postaviť dom dodávateľskou firmou, teda na kľúč.

Nemusíte tráviť hodiny štúdiom informácií či prácou na stavbe, výhodou je aj vopred jasný čas výstavby. Na vás je len výber domu, prípadne stavebného materiálu, rozhodovanie o interiéri a kontrola. O všetko ostatné sa postará stavebná firma. Seriózny dodávateľ by mal umožniť sledovať a ovplyvniť priebeh stavby – samozrejme, zmeny sú možné len v detailoch.

Najviac času a práce vás bude stáť svojpomocná výstavba. Zvyčajne ide o čiastočnú svojpomoc, keďže asi nikto nezvládne všetky profesie. Na niektoré odborné práce sa navyše vyžaduje oprávnenie či odborná spôsobilosť, takže si na ne budete musieť nájsť profesionálov.

Svojpomocou sa dá ušetriť až 30 % nákladov, podmienkou však je, že sa v stavebných technológiách vyznáte. Zvyčajne to totiž znamená nielen manuálnu prácu, ale aj množstvo rozhodnutí. Počítať musíte tiež s násobne dlhším časom výstavby.

Kompromis (časový aj finančný) predstavuje svojpomocná organizácia stavby, keď nezadáte zákazku jednej firme, ale sami budete organizovať jednotlivé profesie, takže budete mať všetko, vrátane peňazí, pod kontrolou. Znalosť problematiky je aj v tomto prípade nutnou podmienkou.

Murovaný dom alebo drevostavba?

Toto rozhodnutie je zviazané aj s predchádzajúcimi voľbami. Napríklad dodávatelia hotových typových domov mávajú technológiu výstavby určenú, pri stavbe svojpomocou je zas praktickou voľbou murovaný dom, keďže ide o jednoduchú a známu technológiu. V zásade sa ale môžete rozhodnúť medzi drevostavbou (stavebných technológií je tu však viacero) a murovaným domom (opäť máte na výber viaceré materiály).

Väčšinou ide o rozhodnutie srdca a pocitu, pokiaľ však chcete zvážiť aj pragmatické argumenty, tu sú. Pri drevostavbe sa dajú dosiahnuť potrebné tepelnoizolačné parametre pri menšej hrúbke obvodových stien, takže na rovnako veľkom pôdoryse získate o niečo väčšiu obytnú plochu. Ich slabinou je ale tepelná akumulácia, ktorá je podstatná na zabránenie prehrievaniu v letných horúčavách. Venujte teda pozornosť celkovej materiálovej skladbe domu.

(Pozor najmä na lacné montované domy!) So svojpomocou tu nepočítajte, ibaže by ste boli „od fachu“. Pri murovaných domoch je to v podstate naopak. Pokiaľ ide o argument rýchlej výstavby, ktorý sa často používa v prospech drevodomov, nie je to celkom pravda.

Iste, montovaná hrubá stavba môže byť hotová za niekoľko dní, rozdiel oproti murovaniu v podaní skúsenej firmy sa však počíta tiež len na dni. Omnoho dlhšie, rádovo mesiace, trvajú dokončovacie práce, a tu v podstate rozdiel medzi drevostavbou a murovaným domom nie je.

Kedy sa môžete sťahovať?

Stavebná sezóna, teda obdobie vhodné na realizáciu hrubej stavby, trvá od jari do jesene. Pri teplotách pod +5 °C sa totiž stavať neodporúča, pretože pri niektorých stavebných materiáloch sa pri nízkych teplotách spomaľujú chemické reakcie. Výstavba rodinného domu obvykle trvá asi jeden a pol roka. Je teda jasné, že nech začnete kedykoľvek, zima vás neminie.

Preto je dobré rozdeliť si celú hrubú stavbu na 4 fázy: spodnú stavbu, vrchnú stavbu, zastrešenie a fasádu – ani jednu z týchto fáz by ste nemali nechať pred zimou rozrobenú. Najlepšie je plánovať práce tak, aby ste mali ukončenú buď kompletnú spodnú stavbu, alebo vrchnú stavbu (zakrytú buď provizórnym krovom, alebo vrátane strechy) skôr, než nočné tepoty poklesnú pod 5 °C.

Ideálne je teda začať s výstavbou buď na jar, alebo na jeseň. Ak sa vám na jeseň podarilo zrealizovať základy, budete mať v zime čas na doladenie detailov realizačného projektu. Ak ste do zimy ukončili hrubú stavbu (ideálne vrátane strechy), môžete v zime plánovať interiér a práce, do ktorých sa pustíte na jar. V lete alebo na jeseň sa potom môžete sťahovať. Ak ste stihli do zimy osadiť aj okná, zimnú pauzu si nutne dávať nemusíte – postup prác urýchlite tým, že budete v dome temperovať, takže sa môžu realizovať úpravy v interiéri.

Praktické tipy:

• Pozemok na samostatne stojaci dom by mal mať aspoň 600 až 800 m2, na radový dom stačí 300 m².
• Obvyklá zastavanosť, teda pomer zastavaných a spevnených plôch k výmere pozemku, je 30 %.
• Vypracovanie projektu na stavebné povolenie trvá zvyčajne dva až tri mesiace.
• Počas vybavovania stavebného povolenia sa potom môže doriešiť podrobný vykonávací projekt.
• Vzdialenosť medzi susednými rodinnými domami musí byť minimálne 7 m.
• Ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností, možno ju znížiť až na 4 m.
• Načasujte si postup prác s ohľadom na zimnú prestávku.
• Ideálne je do zimy dokončiť buď spodnú, alebo kompletnú hrubú stavbu.

Financovanie stavby rodinného domu

Stavba rodinného domu patrí k rozhodnutiam, akých človek urobí v živote len pár, možno iba jedno. Tým skôr by mal venovať dostatočný čas príprave vrátane zabezpečenia zdrojov a dodávateľov (počnúc projektom až po finalizáciu stavby) a potrebných financií.

Najmä v oblasti financovania sú predstavy a predbežné rozpočty „prvostaviteľov“ rodinného domu neraz veľmi optimistické alebo podhodnotené v porovnaní so skutočnými nákladmi. Tí, ktorí už stavbu domu majú za sebou, radia, že kalkulované náklady treba zvýšiť o 20 až 40 %, až potom budú čísla reálne. Spravidla to nebýva zbytočne prehnané.

Finančná stránka stavby

Vlastný dom je investícia, ktorú väčšina budúcich majiteľov nefinancuje z vlastných zdrojov, ale pomocou úveru na bývanie. Tieto účelové úvery patria k najvýhodnejším na trhu. Úrokové sadzby dosahujú historické minimá a ponuka úverov na financovanie kúpy či stavby nehnuteľnosti je naozaj pestrá.

Najnižšie úrokové sadzby sa už pomerne dlho pohybujú pod 2 % ročne. Výška úroku je síce jeden z podstatných parametrov a väčšinou ten prvý, o ktorý sa každý zaujíma, napriek tomu úrok samotný (bez ďalších súvislostí) neposkytne dostatok informácií potrebných pri takom zodpovednom rozhodnutí, ako je upísanie sa dlhodobému záväzku. Dôležité sú totiž aj ďalšie úverové podmienky.

Hoci vlastné bývanie riešia klienti v rôznom veku, tie najvýhodnejšie úverové ponuky na trhu sú určené pre ľudí do 35 rokov. Sú však aj ponuky, ktoré nediskriminujú ani „mladých nad 35“.

Súčasné úverové podmienky na trhu sú mimoriadne priaznivé, preto je výhodné čerpať úver s dlhodobejšími garanciami. Zabezpečíte si tak, že ani v ďalších rokoch mesačné splátky úveru neprimerane nezaťažia rodinný rozpočet.

Dva razy kalkuluj, kým raz kúpiš

Radšej viackrát preveriť a skonzultovať nielen s jedným odborníkom, ako byť neskôr zaskočený nečakane vysokými nákladmi, ktoré môžu skomplikovať celý proces realizácie, príp. až ohroziť dokončenie stavby z finančných dôvodov.

Dostatok informácií a reálny obraz o stave na trhu, o skutočných potrebách a vlastných finančných možnostiach je predpokladom úspechu stavby a spokojnosti vo výsledku. Ani veľký optimizmus, ani prehnaný skepticizmus nie sú v prípade takéhoto projektu namieste. Napriek tomu vždy môžu prísť prekvapenia.

Nezabudnite ani na náklady na prevádzku domu, ktoré môžu byť vyššie na začiatku užívania stavby a v neskorších rokoch, keď si dom vyžiada investíciu do údržby.

Rozpočet a dokončovacie práce

Koľko to bude stáť? Celkové náklady budú závisieť od ceny stavby a od ceny úveru na bývanie. Obom je potrebné venovať dostatočnú pozornosť. Nič nedokáže nahradiť správne nastavený rozpočet. Pri dlho­dobej investícii takéhoto rozsahu nie je improvizácia akceptovateľná. Aj s nečakane zvýšenými nákladmi treba počítať už na začiatku. Znie to možno paradoxne, ale iba pri takom prístupe vás potom v procese realizácie nič nezaskočí. Viaceré tzv. dokončovacie práce dokážu totiž stavbu predražiť.

Pochopiteľne, aj finančnú rezervu (zahrnutú do požadovaného úveru na bývanie) treba primerane zvážiť, keďže výška úveru ovplyvní na dlhé roky výšku mesačných splátok. Výška úrokovej sadzby je prvým indikátorom výhodnej ponuky, neprezradí však automaticky, koľko bude úver stáť každý mesiac v eurách. Pre rodinný či osobný rozpočet je teda smerodajná výška splátky. Až podľa toho viete objektívne posúdiť, aký úver si môžete dovoliť.

Dôležitým faktorom pri zvažovaní úve­ru je teda nielen úroková sadzba, ale aj ďalšie úverové podmienky. Dlhodobý záväzok sa stáva dostupnejším najmä vďaka nízkej splátke úveru, ktorú bude potrebné každý mesiac uhradiť. Je lepšie uprednostniť úver, ktorý výhodné podmienky garantuje na čo najdlhšie obdobie.

Praktické tipy:

• Pred výstavbou treba zvážiť viaceré varianty.
• Vyššie investície do inteligentnejších zariadení sa postupne vrátia v nižších prevádzkových nákladoch.
• Pre rodinný rozpočet je smerodajná výška splátky.
• Rozhodujúce je pri zvažovaní úveru nielen jeho úročenie, ale aj podmienky, za akých je možné financie získať.
• Úver na bývanie je dlhodobým záväzkom.
• Výhodnejšie je uprednostniť úver, ktorý garantuje úverové podmienky na čo najdlhšie obdobie.

Ukončením stavby sa to nekončí

Práve naopak. Stavba rodinného domu je hoto­vá, začína sa jeho uvedenie do skutočného života – prevádzka. Dalo by sa povedať (bez zveličenia), že rodinný dom je hobby na celý život. V súčasnosti už moderné materiály, technológie a rôzne systémy použité v dome prevádzku domácnosti výrazne zjednodušujú a minimalizujú náklady a prácnosť. No dom a jeho údržba si vždy budú vyžadovať určitú pozornosť majiteľa a financie. Aj za optimálnych podmienok. A tie sa občas môžu zmeniť, či už externým zavinením, alebo vlastnou neopatrnosťou.

Neočakávané výdavky

Rodinný dom predstavuje nemalú investíciu, väčšinou spojenú s dlhodobým záväzkom. Je preto namieste myslieť aj na adekvátne zabezpečenie svojho majetku vrátane poistnej ochrany. Ide o „vopred zakúpené riešenie“, keby sa niečo stalo.

O situácie, keď sa razom môže všetko zvrtnúť, ani v bežnom živote nebýva núdza. Nechceme maľovať čerta na stenu, skôr včas upozorniť na možnosti, ako sa dajú eliminovať prípadné straty či preniesť niektoré starosti na poisťovňu. Nástrah je totiž neúrekom. Prírodné živly, krádeže, vandalizmus, škody, nechtiac spôsobené neopatrnosťou členov domácnosti atď.

Redakcia Urob si sám odporúča:​

Stavebný dozor Bratislava a okolie  Naše znalosti a skúsenosti sú zárukou vysokej kvality budúcej stavby pri súčasnom dodržaní náročných predpisov a bezpečnosti.

www.rtrend.sk

Pozrite si ostatné diely seriálu:

Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 1. diel – Rady pred začiatkom stavby

Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 2. diel – Ako postaviť dobré základy domu

Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 3. diel – Z akých materiálov postaviť dom

Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 4. diel – Výber vhodných okien a dverí

Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 5. diel – Šikmá alebo plochá strecha?

Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 6. diel – Pre akú podlahu sa rozhodnúť?

Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 7. diel – Aký typ vykurovania zvoliť

Seriál Kvalitný dom za rozumnú cenu: 8. diel – Akú fasádu si vybrať

Text: Erika Kuhnová, Wüstenrot
Foto: Istock, Isifa/shutterstock a archív firiem