Ako si vybrať projekt rodinného domu a čo by malo obsahovať stavebné povolenie? Toto potrebujete vedieť, kým začnete stavať

Výstavba rodinného domu má svoje presne špecifikované pravidlá. Predtým ako urobíte na pozemku prvý výkop, musíte získať stavebné povolenie. To vydáva príslušný stavebný úrad na základe žiadosti a súvisiacej dokumentácie. Základom je projekt domu s kompletnou projektovou dokumentáciou.

Galéria

Viac svetla do tejto problematiky nám pomohol vniesť Ing. Samuel Župa, konateľ architektonického štúdia Devlev.

Katalógový projekt vs. projekt na objednávku

Bez projektu sa výstavba rodinného domu určite nezaobíde. Aké možnosti majú stavebníci v tomto smere?

Môžu si dať vypracovať projekt na mieru architektovi alebo stavebnému inžinierovi/projektantovi alebo si kúpiť už hotový, známy aj pod názvom katalógový projekt. Ten však neobsahuje osadenie domu na pozemok, projekty prípojok či dokumentáciu od ďalších profesií. Tieto časti projektovej dokumentácie si môžu samozrejme nechať vypracovať dodatočne v architektonickej kancelárii, ktoré katalógové projekty ponúka.

Aký je rozdiel medzi katalógovým projektom rodinného domu a projektom vyhotovením na objednávku u architekta/projektanta?

Hlavný rozdiel je v tom, že pri katalógovom projekte si kupujete produkt. Pri projekte na mieru, ktorý sa tvorí a upravuje počas kreslenia, si kupujete službu. Kúpu katalógového projektu využívajú často ľudia, ktorí buď potrebujú rýchlo začať stavať, alebo chcú ušetriť nejaké peniaze za projekt. Projekt na mieru je drahší približne o 40 až 50 %.

Takisto je rozdiel v čase. Pri katalógovom projekte, ktorý je hotový, uplynie od podpisu objednávky do jeho odovzdania klientovi sedem pracovných dní. Samozrejme, ak si klient objedná aj doplnkové služby (osadenie na pozemok, prípojky a pod.), lehota dodania sa predĺži približne na štyri týždne od dodania podkladov (bodov napojenia na siete, územno-plánovacej dokumentácie, polohopisu a výškopisu od geodeta). Vyhotovenie projektu na mieru trvá dva mesiace a viac, v závislosti od zložitosti domu.

Ľudia nazývajú projekt na mieru jedným slovom projekt domu. To je však trochu skreslené označenie.

Pri projekte na mieru sa začína architektonickou štúdiou, v rámci ktorej sa navrhuje tvar domu, jeho dispozícia, osadenie na pozemok a rieši sa celková hmota domu. Keď tento prvotný návrh schváli investor, odporúčame, aby išiel štúdiu prekonzultovať na príslušný stavebný úrad. Architektonická štúdia totiž obsahuje len časť, ktorá rieši architektúru domu.

Ak stavebný úrad nič nenamieta, môžeme pristúpiť k ďalšej etape, a to k vypracovaniu projektu pre územne rozhodnutie (DÚR – dokumentácia pre územné rozhodnutie) alebo projekt pre stavebné povolenie (DSP – dokumentácia pre stavebne povolenie). Ak ide o jednoduchú stavbu, zlučuje sa územné rozhodnutie so stavebným povolením a v tom prípade stačí vypracovať projekt na stavebné povolenie. Jednoduché stavby pritom stavebný zákon definuje ako bytové budovy, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m², majú jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie.

Projekt na stavebné povolenie už okrem architektúry zahŕňa aj profesie, ktoré spracúvajú statický posudok, projektové hodnotenie (nazývané ako energetické hodnotenie budovy), zdravotechniku, kúrenie, elektroinštalácie a požiarnu ochranu. V ďalšom kroku sa vypracuje realizačný projekt. Teraz sa to postupne mení, ale v minulosti si len málokto dával vypracovať realizačný projekt, keďže to klienti považovali za zbytočné vyhadzovanie peňazí.

Opak je však pravdou. Väčšina ľudí stavia domy z projektu na stavebne povolenie, ktoré nie je také obsiahle. Achillovou pätou projektu na stavebné povolenie je, že jeho súčasťou nie je realizačná statika ani rozpočet stavby. Obsahuje len staticky posudok, teda technickú správu a výpočty. Neobsahuje výkresy tvaru a výkresy výstuží, podľa ktorých vie presne realizačná firma alebo stavebník postaviť dom. Podľa realizačného projektu viete skontrolovať zhotoviteľa stavby, či napríklad neobjednal viacej výstuže, ako reálne potrebujete.

Realizačný projekt zároveň obsahuje výmer s podrobným položkovým rozpočtom. Každý zákazník, ktorý si dal vypracovať aj realizačný projekt, na konci stavby skonštatoval, že mu to ušetrilo čas aj peniaze. Jeho vypracovanie by som odporučil pri výstavbe viacpodlažného rodinného domu, ktorý je na výstavbu náročnejší. Vynaložené náklady približne 2 000 až 3 500 € sa klientovi počas výstavby určite vrátia.

Do akej miery možno prispôsobiť katalógový rodinný dom špecifickým požiadavkám investora (stavebníka)?

Ide skôr o jednoduchšie zmeny ako posun okna, dverí, úpravu stavebných materiálov, zmenu názvu projektu. Ak je však potrebné meniť statiku stavby alebo dispozíciu domu, ide už o rozsiahle úpravy, ktoré si vyžadujú dôkladné prepracovanie projektu. Tu je potom jednoduchšie nakresliť projekt nanovo.

Koľko zaplatí v priemere investor za katalógový projekt (plus jeho prípadné úpravy) a koľko za projekt šitý na mieru?

Cena katalógového projektu sa pohybuje okolo 1 500 €, pričom treba počítať s ďalšími nákladmi za doplnkové služby, ako je osadenie domu na pozemok, prípojky a pod. Cena týchto doplnkových služieb je približne 1 200 €. Dokopy tak zaplatíte 2 700 €, ak nepožadujete žiadne zmeny v projekte. Ak by ste chceli v projekte vyhotoviť dispozičné zmeny, môžete k cene projektu pripočítať ešte ďalších 1 000 €.

Projekt na mieru je drahší približne o 40 až 50 %. Samozrejme, všetko závisí od veľkosti domu a zložitosti architektonického riešenia. To všetko ovplyvňuje výslednú cenu.

Čo všetko by mal stavebník zvážiť predtým, ako sa rozhodne pre konkrétny projekt rodinného domu?

Za dôležité kritérium považujem počet ľudí, ktorým bude dom slúžiť. Samozrejme, treba myslieť aj na možné rozširovanie rodiny o ďalších členov. Väčšina investorov ešte stále obľubuje bungalovy. V poschodovom dome by podľa môjho názoru určite nemala chýbať hosťovská izba, ktorú môžu neskôr, keď budú starší, využiť ako spálňu. To im ušetrí množstvo času a energie, ktoré by museli vynaložiť pri zdolávaní schodov.

Niekedy sa stáva, že investor má o dome konkrétnu predstavu, ale vzhľadom na rozmery pozemku, jeho tvar, orientáciu či iné aspekty sa táto predstava nedá realizovať. Preto odporúčam poradiť sa s odborníkom už pred kúpou pozemku.

Stavebné povolenie

Čo všetko by malo byť súčasťou projektovej dokumentácie pre stavebné povolenie?

Projekt na stavebné povolenie obsahuje architektonickú časť, ktorá zahŕňa osadenie na pozemok a jednotlivé výkresy domu. Profesie obsahujú okrem vnútorných rozvodov aj projekty prípojok. Mnohokrát je súčasťou projektovej dokumentácie dokonca aj projekt vjazdu na komunikáciu alebo statická doprava.

Súčasťou projektovej dokumentácie by mal byť určite statický posudok, projektové hodnotenie (tzv. energetické hodnotenie budovy), zdravotechnika, kúrenie, elektroinštalácie a požiarna ochrana.

Projekt už máme, čo ďalej? Kam s ním?

V ďalšom kroku by mal investor navštíviť stavebný úrad a vypýtať si žiadosť o stavebne povolenie, kde je uvedený zoznam príloh. Medzi klasické prílohy patrí 2x projekt, ak staviate svojpomocne, prehlásenie stavebného dozoru a jednotlivé vyjadrenia od dotknutých orgánov (prevádzkovatelia telekomunikačných sietí, dodávatelia elektriny, plynu, vody, úrad regionálneho zdravotníctva a pod.)

Žiadosť má väčšina stavebných úradov uloženú aj v digitálnej podobe na svojich webových stránkach. Takto skompletizované podklady potom treba doručiť na stavebný úrad.

V súčasnosti žiada o stavebné povolenie stavebník (investor). Ako sa tieto podmienky zmenia v súlade s novým stavebným zákonom od apríla 2024?

Zodpovednosť za vybavenie stavebného povolenia by mal prevziať projektant. Zatiaľ však nemáme presné informácie o tom, ako bude celý proces fungovať v praxi.

Výstavba rodinného domu

Stavať svojpomocne alebo si nechať postaviť dom na kľúč?

Všetko ma svoje plusy aj mínusy. Hlavnou výhodou pri svojpomocnej výstavbe sú ušetrené peniaze. Nevýhodou však je, že si všetky procesy musí investor manažovať sám, čo zaberie pomerne veľa času. Keď zadáte výstavbu rodinného domu firme, celý manažment stavby prechádza na jej plecia. Klient si však musí za túto službu priplatiť. V oboch prípadoch by mal mať stavebník zabezpečený kvalitný stavebný dozor, ktorý bude kontrolovať jednotlivé stavebné procesy počas výstavby.

Koľko trvá priemerne výstavba rodinného domu?

Murovaný rodinný dom sa dá postaviť približne za 6 mesiacov. Výstavba montovaného rodinného domu je o niečo kratšia, trvá približne 3 mesiace.

Aké dôsledky môže mať urýchlenie stavebných procesov a nedodržanie predpísaných technologických predpisov?

Veľmi častým problémom je nedodržanie technologických postupov pri betonáži, keď dochádza k rýchlemu tvrdnutiu betónu a tým k jeho rýchlemu zmrašťovaniu. Výsledkom je potom napr. popraskaná betónová doska. Aby nedochádzalo k vytváraniu trhlín na povrchu betónu, je potrebné ho predovšetkým v letných mesiacoch polievať vodou. Ak sa v betóne vytvoria trhliny, vyžiada si to jeho sanáciu.

Rýchla výstavba rodinného domu na úkor dodržania technologických postupov so sebou prináša aj ďalšie riziká. Spomeniem problém s vlhkosťou alebo mokrými rohmi pre nedostatočné vyvetranie stavby.

Môže klient použiť jeden projekt na viacero pozemkov?

V našej praxi sme sa stretli so situáciou, keď mal klient záujem použiť jeden projekt na tri pozemky. Toto však nie je možné. Projekt je jedinečný a dá sa použiť aj podľa platnej legislatívy len na jeden pozemok. Ide o rovnako nezmyselnú požiadavku, ako keby ste prišli za zhotoviteľom stavby a požiadali ho o realizáciu troch domov s tým, že mu zaplatíte len za jeden, lebo sú rovnaké.

Rozhovor pripravila: Andrea Dingová
Foto: Devlev
Zdroj: časopis Urob si sám