Úloha makléra v realitnej transakcii

Prevažná väčšina realitných transakcií sa realizuje v prítomnosti realitného makléra, preto je pre vás ako kupujúceho dôležité vedieť, s čím môžete počítať a čo od makléra alebo realitnej kancelárie naopak nemôžete očakávať.

Prvým základným poznaním je, že realitný maklér alebo kancelária, ktorá predáva na základe zmluvy s majiteľom nehnuteľnosť, je jeho agentom. Aj keď poskytuje službu aj kupujúcemu, zastupuje záujmy majiteľa. Znamená to, že kupujúcemu má poskytnúť úplné a pravdivé informácie o nehnuteľnosti a zabezpečiť v medziach zákona bezpečný prevod vlastníctva nehnuteľnosti. Maklér predávajúceho však nemá povinnosť podať vám prípadné negatívne informácie, ktoré by mohli jeho klienta alebo nehnuteľnosť nejako znevýhodniť.

Je preto načase aj na Slovensku začať hovoriť o maklérovi kupujúceho. U nás je táto služba zatiaľ v plienkach, no napríklad v USA má svojho agenta takmer 90 % kupujúcich. Keďže aj u nás sú kupujúci po procese kúpy často nespokojní, je len otázkou času, kedy sa tento trend dostane aj k nám.

Súťaž: Vyhrajte zmluvu o stavebnom sporení

Úloha realitného arbitra

Možno až štyria z piatich kupujúcich cítia po kúpe pochybnosti. Pri výbere nehnuteľnosti je totiž pre bežného človeka toľko neznámych premenných, že chyby sú prirodzené. A práve tomu predchádza realitný arbiter, ktorého služby si platí kupujúci. Môže vykonávať úplný prieskum trhu a vytypovanie nehnuteľností, selekciu nehnuteľností, zastúpenie pri rokovaní s majiteľom, obhajovanie záujmov a starať sa o ochranu pred rizikami pri príprave kúpnej zmluvy. Najdôležitejšou úlohou makléra kupujúceho je však psychológia. Musí odhaliť skutočné motívy a preferencie kupujúceho.

Ak sa aj napriek tomu rozhodnete vydať do realitných vôd sami, bez sprievodcu, dodržiavajte niekoľko pravidiel. Najprv si treba overiť, či maklér zastupuje majiteľa na základe zmluvy alebo nie. Stáva sa totiž, že realitné kancelárie predávajú nehnuteľnosť majiteľa bez jeho vedomia, zatiaľ čo on ju predáva súkromne. Ak vám dá maklér vyhýbavú odpoveď, viete, na čom ste. Dôležité je aj to, či je zmluva medzi nimi exkluzívna alebo nie. Ak je exkluzívna, máte istotu, že každý iný potenciálny záujemca musí konať prostredníctvom tohto makléra.

Môže sa stať, že vám oslovený realitný maklér ponúkne v záujme uspokojenia vášho dopytu aj nehnuteľnosti, ktoré sú z ponuky iných realitných kancelárií. Na tom nie je nič zlé, práve naopak. Takýto maklér pre vás v podstate robí službu agenta kupujúceho. No treba si dať pozor na prípady, keď odmena makléra bez upozornenia kupujúceho navýši kúpnu cenu. Keď sa to dozviete až pri podpise zmluvy, môžete sa cítiť podvedení. Na transakciu to potom aj napriek úvodnej aktivite makléra vrhá zlé svetlo.

Aj maklér je len človek

Realitní makléri sú tiež len ľudia a nie sú motivovaní iba výškou svojej provízie, ale aj tým, ako sa im s vami pracuje. Pokúste sa preto získať si makléra na svoju stranu. Tu je niekoľko rád, ako to urobiť:
1 Nebuďte arogantní, neprejavujte dešpekt voči jeho profesii a netvárte sa, že rozumiete lepšie jeho práci.
2 Buďte úprimní vo svojich finančných možnostiach a flexibilní vo svojich kritériách.
3 Odpovedajte na e-maily a telefonáty, nevyhýbajte sa obhliadkam a vždy poskytujte úprimnú spätnú reakciu na nehnuteľnosť – toto je pravdepodobne najdôležitejšia rada.
4 Choďte s maklérom aj na obhliadky nehnuteľností, ktoré nie sú presne podľa vášho zadania. Nie preto, aby ste mu spravili radosť, ale aby ste si rozšírili predstavy o variabilnosti riešení nehnuteľností, prípadne upravili kritériá.
5 Konzultujte s maklérom aj nehnuteľnosti, na ktoré ste narazili vlastným hľadaním. Ak si makléra sami platíte ako poradcu, povie vám na ne úprimný názor a pomôže vám rozhodnúť sa.
Vždy pamätajte na to, že realitní makléri, podobne ako ostatní, pracujú radšej pre ľudí, s ktorými si rozumejú a cítia sa príjemne. Skúste si teda predstaviť, že by sa váš maklér stal vaším priateľom a vy by ste tým získali poradcu vo veľmi dôležitej životnej otázke. Nielen na dnes, ale aj do budúcnosti.

Martin Čapo
CEO realitnej kancelárie
RIEŠIME BÝVANIE
viceprezident NARKS
www.riesimebyvanie.sk

Text: Martin Čapo
Foto: thinkstock.com

Úloha finančného poradenstva

Financovanie bývania je záležitosť, ktorá si tiež žiada prípravu. Je viacero možností, ako získať potrebné informácie.
• Navštíviť priamo finančnú inštitúciu, prípadne viaceré, ktoré si vyberiete na základe nejakých preferencií alebo referencií, a získané ponuky si porovnať.
• Nechať si poradiť vo finančnom centre, ktoré sprostredkováva finančné produkty rôznych bánk, stavebných sporiteľní, poisťovní, čo vám umožní širší výber na jednom mieste. Podobnú službu vám poskytnú aj finanční makléri. V oboch prípadoch sa opýtajte, s ktorými finančnými spoločnosťami kooperujú.
• Obrátiť sa na vlastného finančného poradcu. Taký vzťah si však treba vybudovať, keďže si vyžaduje dôveru a čas. Čím lepšie pozná poradca vašu situáciu a možnosti, tým lepšie môže poradiť. Je predpoklad, že ak ste boli s prácou poradcu spokojní, oslovíte ho aj nabudúce.

Tzv. kamenné pobočky sú pre klientov ešte stále najčastejším kontaktným a servisným miestom v prípade otázok či riešenia problému. Wüstenrot má na území Slovenska viac ako 70 stálych pobočiek, kde získate komplexné poradenstvo v oblasti zhodnotenia vkladov, úverov na bývanie, životného i neživotného poistenia. Tieto služby sú všetkým záujemcom poskytované zdarma, avšak na vysoko profe­sionálnej úrovni. Pracovníci Wüstenrot centier a agentúrnych riaditeľstiev vedia nájsť vhodný spôsob finančného riešenia konkrétnej situácie a klienta spoľahlivo previesť celým procesom. Výber optimálnej formy financovania bývania totiž nie je len o výške úrokovej sadzby. Nechať si poradiť je jedným z prvých predpokladov úspešnej finančnej spolupráce.

Letné mesiace sú obdobím prázdnin, ale aj rôznych prestavieb, modernizácií či rekonštrukcií bytov a domov. Viaceré banky a stavebné sporiteľne pripravujú preto špeciálne ponuky, ktoré sú niečím ešte výhodnejšie (odpustením poplatku, nižším úrokom a podobne). Napríklad, na trhu nie je bežne k dispozícii úver na bývanie so zaručením nehnuteľnosťou len za 2,99 % p. a. na päť rokov, momentálne je však dostupný. Takéto ponuky sú spravidla časovo limitované a klientom dokážu ušetriť nemalé finančné náklady.

Tip na záver

Niektoré príležitosti sa už nemusia opakovať, a keďže úver na bývanie nie je rýchloobrátkový tovar, môžete oň požiadať v rámci letnej akciovej ponuky a samotné financie využiť neskôr. Vtedy, keď ich budete naozaj potrebovať, no situácia na finančnom trhu by už nemusela byť tak priaznivo naklonená.

www.wuestenrot.sk