Ako neprísť o rezervačný poplatok

image 22278 25 v1

Rezervačná dohoda je prvý právny krok, ktorý urobíte na ceste k vysnívanému bývaniu. Vtedy sa pretaví váš predchádzajúci výber do niečoho, čo má konkrétnu hmatateľnú podobu.

Rezervačná zmluva nie je definitívnym záväzkom ku kúpe, no v prípade, ak sa kupujúci pri jej uzavretí uponáhľa, môže byť predmetom sklamania. Kameňom úrazu je totiž možnosť prepadnutia rezervačného poplatku. Odporúčam preto uzatvárať len obojstranne vyvážené rezervačné zmluvy a len v prípade, ak máte už o nehnuteľnosti všetky podstatné informácie.

Ako to funguje

Rezervačná zmluva je písomná dohoda medzi majiteľom a kupujúcim. Predávajúci, prípadne v zastúpení realitnej kancelárie, sa zaväzuje nehnuteľnosť ďalej neponúkať na predaj a nerokovať s inými záujemcami o jej predaji. Kupujúci prejavuje rezervačnou zmluvou vážny záujem o nehnuteľnosť a žiada predávajúceho, aby ju už ďalej neponúkal. Za to skladá do rúk tretej strany – realitnej kancelárie alebo makléra – rezervačný poplatok. Ten je stanovený zvyčajne vo výške troch až piatich percent z dohodnutej kúpnej ceny.

Ak sa následne kúpna zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve neuzavrie pre dôvod na strane kupujúceho – napríklad preto, že si kúpu rozmyslel alebo preto, že nemá zaistené financovanie –, je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu zvyčajne vo výške zloženého rezervačného poplatku.

Ak sa kúpna zmluva neuzavrie z dôvodu na strane majiteľa, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a ak je rezervačná dohoda vyvážená, rovnakú zmluvnú pokutu ako kupujúci je povinný zaplatiť aj majiteľ.

Ak sa zmluva neuzavrie, pretože sa zmluvné strany nedohodli na náležitostiach kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, teda napríklad na termíne uvoľnenia alebo spôsobe platby, rezervačný poplatok sa kupujúcemu vráti.

V prípade, že sa kupujúci a majiteľ na kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve dohodnú, rezervačný poplatok sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Súťaž: Vyhrajte zmluvu o stavebnom sporení

Vyvážená zmluva

Rezervačná dohoda nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve a nerieši všetky riziká spojené s kúpou. Aj preto niektorí právnici odporúčajú kupujúcim takúto dohodu nepodpisovať. Podľa ich názoru sa kupujúci vystavuje riziku, že sa s majiteľom nedohodne na detaile a o rezervačný poplatok napriek úmyslu kúpiť príde. Podľa môjho názoru a skúseností je rezervačná dohoda nástroj, ktorý plní svoj účel, a preto ju odporúčam kupujúcim podpisovať.

Záujmom majiteľa nie je získať rezervačný poplatok, ale predať nehnuteľnosť. Ak teda kupujúci má záujem o kúpu, ide len o to nájsť taký spôsob realizácie, ktorý zaistí spokojnosť obidvoch strán.

Rezervačná dohoda má, samozrejme, limity. No ak si chcete byť istí, že ústny dohovor s majiteľom sa odrazí aj v kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve, zapíšte všetky dôležité body vášho ústneho dohovoru do znenia rezervačnej dohody.

Martin Čapo
CEO realitnej kancelárie
RIEŠIME BÝVANIE
viceprezident NARKS
www.riesimebyvanie.sk


Ako si zabezpečiť výhodný úver

V stavebnom sporení existuje medzi fázou sporenia a fázou čerpania úveru tzv. pridelenie cieľovej sumy. Ide o podobný proces (vo vzťahu k úveru), ako je rezervačná zmluva (vo vzťahu k nehnuteľnosti). V praxi to znamená, že klient si zabezpečí výhodný a garantovaný stavebný úver, ak splní určité kritériá sporenia (min. čas sporenia 24 mesiacov, min. nasporená suma a hodnotiace číslo). Splnením podmienok má klient na úver právny nárok. Stavebná sporiteľňa v takom prípade poskytnutie úveru nemôže zamietnuť. Ide o jediný typ úveru na bývanie s takouto výhodou. Aby sporiteľňa vedela, koľko klientov bude mať v najbližšom období záujem využiť ponuku a čerpať úver, možnosť pridelenia cieľovej sumy oznamuje klientom písomne. Súčasťou listu je návratka a klient má na výber: môže sa rozhodnúť prijať pridelenie cieľovej sumy hneď, teda ku koncu najbližšieho štvrťroka, alebo si môže zvoliť neskoršie pridelenie cieľovej sumy a sporiť ďalej. Ak prijme pridelenie cieľovej sumy, čerpanie finančných prostriedkov potom pozostáva z čerpania nasporenej sumy (na základe požiadavky klienta) a z čerpania úverových prostriedkov (na základe doručenia podpísaných úverových dokumentov). Výška splátok je dohodnutá ešte pred pridelením cieľovej sumy, takže klient presne vie, aké budú jeho mesačné náklady spojené s čerpaním stavebného úveru. Tento typ úveru na bývanie je tiež jediný, pri ktorom má klient aj tie najvýhodnejšie úrokové sadzby garantované počas celého obdobia splácania. Vďaka tomu i ďalším výhodám v ponuke Wüstenrot stavebnej sporiteľne má každý záujemca o financovanie kúpy, stavby, rekonštrukcie či modernizácie bytu alebo domu reálnu šancu zhodnotiť svoje vklady 2 % ročne (+ štátnou prémiou) a následne získať stavebný úver len za 3 % ročne. Navyše s garanciou nezmenenej výšky úroku až do splatenia úveru. Včasná finančná príprava sa naozaj oplatí.

www.wuestenrot.sk

Právne minimum

Rezervačná zmluva by mala obsahovať:
• identifikáciu zmluvných strán – kupujúci, majiteľ, prípadne realitný maklér/realitná kancelária,
• identifikáciu nehnuteľnosti – nemusí byť úplná, ak sa mení stav nehnuteľnosti na katastri nehnuteľností,
• termín, do ktorého sa majiteľ a kupujúci zaväzujú uzatvoriť kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve,
• dohodnutú kúpnu cenu nehnuteľnosti,
• a prípadne iné vopred dohodnuté skutočnosti ako termín odovzdania, súčasti nehnuteľnosti predávané spolu s nehnuteľnosťou, spôsob platby.

Rezervačná dohoda tak ponecháva priestor, aby sa o ostatných bodoch zmluvné strany dohodli až v kúpnej zmluve alebo v zmluve o budúcej kúpnej zmluve.

Tip
Pri splnení určitých kritérií sporenia vám stavebná sporiteľňa poskytnutie úveru nemôže zamietnuť.

Text: Martin Čapo Foto: thinkstock.com  

Komentáre

Pridať komentár

Emailová adresa nebude zverejnená, poskytnutá iným osobám ani na ňu nebudeme nič posielať. Je však nutná na prevádzku diskusií. Pozrite si naše podmienky spracovania osobných údajov. Ak sa vám nechce zakaždým zadávať prezývku a email, využite možnosť bezplatnej registrácie.