Oplatí sa viac hypotéka alebo sporenie?

Kúpa bytu je väčšinou investícia na celý život. Každý ju preto dobre zvažuje, a keďže nejde o malé peniaze, chce ušetriť čo najviac. Je efektívnejšie najprv sporiť alebo si rovno zobrať úver? Odpovede sme hľadali za vás.

Galéria

Prečo sa celá suma požičiava ťažko

Požičať si na kúpu bytu alebo domu je komplikovanejšie ako v minulosti. Banky síce ponúkajú rekordne nízke úroky, ale väčšinou už neuhradia celú kúpnu cenu. Klient tak musí mať vlastné peniaze, ktoré do bývania investuje.

Vo väčšine prípadov banky požičajú maximálne 90 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. To znamená, že ak niekto kupuje byt v hodnote 80-tisíc eur, banka mu požičia najviac 72-tisíc eur. Zvyšných 8-tisíc si musí klient zabezpečiť sám. Toto obmedzenie vyplýva z odporúčania Národnej banky Slovenska. Banky by podľa neho mali postupne obmedzovať hypotéky na 100 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. „Národná banka Slovenska koncom minulého roka vydala súbor odporúčaní, ktorými chce zabrániť vzniku rizík v oblasti poskytovania úverov na bývanie. Neznamená to však, že banky takéto úvery prideľovali ľahkovážne. Získať ich mohli iba bonitní klienti na nehnuteľnosti z vybraných okresov,“ vraví analytik portálu FinančnáHitparáda.sk Pavel Škriniar. Išlo o okresy, v ktorých bola nízka nezamestnanosť a zároveň boli stabilné ceny nehnuteľností. Banka tak v prípade ťažkostí nemala problém predať byt či dom za sumu, ktorú klientovi požičala.

Podľa odporúčania NBS by podiel hypoték, pri ktorých banky požičajú viac ako 90 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti, nemal v prvom polroku tohto roka prekročiť 25 percent. Od 1. júla je to najviac 20 percent. V budúcnosti sa však toto percento bude ďalej znižovať. Od 1. apríla budúceho roka by tieto hypotéky mali dosahovať maximálne 15 percent a od roka 2017 budú môcť banky dávať najviac desatinu stopercentných hypoték. Tento podiel sa posudzuje každý kalendárny štvrťrok. Nejde pritom o počet poskytnutých úverov, ale o celkovú sumu, ktorú banky požičajú. Keďže stopercentné hypotéky banky poskytovali najmä v bohatších okresoch, kde sú ceny nehnuteľností vyššie, bude čoraz ťažšie požičať si na celú kúpu nehnuteľnosti.

Zároveň platí, že ak niekto kupuje byt za nižšiu cenu, ako je jeho znalecká hodnota, berie sa do úvahy kúpna cena bytu a nie cena určená v znaleckom posudku. Napríklad, ak by podľa znaleckého posudku mal byt hodnotu 120-tisíc eur a vy ho kupujete za 100-tisíc, banka by vám mala požičať len 90 percent zo sumy 100-tisíc eur, teda najviac 90-tisíc eur. V prípade, že by ste ho kupovali za 120-tisíc eur, banka by vám mohla požičať až 108-tisíc eur.

„Stopercentný úver dnes v princípe banky poskytujú prevažne na byty vo veľkých mestách, ako sú Bratislava, Košice či Banská Bystrica, alebo v rámci takzvaných developerských projektov, kde má banka vysokú istotu zachovania hodnoty nehnuteľnosti,“ tvrdí Milan Kalmancai z OVB Allfinanz Slovensko.

TIP: Vyskúšajte hypotekárnu kalkulačku a zistite vaše možnosti na získanie hypotéky

Kto má najväčšiu šancu?

Šancu získať úver na celú hodnotu bytu alebo domu majú predovšetkým ľudia s nadštandardným príjmom, ktorí dlhodobo pracujú u toho istého zamestnávateľa. „Pre banky je zaujímavý príjem napríklad od 1 500 eur vyššie, či už ho dosahuje jednotlivec, alebo rodina. Pri väčšej rodine alebo existencii iných záväzkov môže byť potrebný ešte vyšší príjem,“ vraví Kalmancai. V prípade, že je príjem nedostatočný, môže pomôcť ručiteľ. Mnoho ľudí sa však dnes ručenia za úvery stráni. Obávajú sa, že v budúcnosti budú musieť splácať dlh niekoho iného.

Podľa Kalmancaia majú väčšiu šancu získať stopercentný úver tí, čo už patria medzi klientov banky, ktorú žiadajú o hypotéku. „Pre banky je dôležitá aj úverová história. Klienti, ktorí dlhodobo a načas splácajú akýkoľvek úver aj v inej banke, majú väčšiu šancu získať hypotéku,“ hovorí. To sa týka i ľudí s vysokoškolským vzdelaním. Banky pri nich predpokladajú, že majú väčšiu šancu na stabilné zamestnanie s vyšším zárobkom.

Založenie inej nehnuteľnosti

Ľudia, ktorí si plánujú zobrať hypotéku a nespĺňajú podmienky na získanie stopercentného úveru, to môžu vyriešiť aj založením druhej nehnuteľnosti, napríklad rodičovského domu. „Tento stav môže byť dočasný, keďže po splatení časti úveru po niekoľkých rokoch je možné druhú nehnuteľnosť zo záložného práva vyňať,“ tvrdí Kalmancai.

Praktické sporenie

Najjednoduchšie a aj najlacnejšie je však myslieť na bývanie vopred a potrebnú sumu si nasporiť. Niektoré banky ponúkajú aj spotrebné úvery – vďaka nim klient získa chýbajúce peniaze, ktoré si nemôže požičať vo forme hypotéky. Hypotéku možno skombinovať aj so stavebným úverom zo stavebnej sporiteľne.

Ak niekto nepotrebuje kupovať nehnuteľnosť okamžite, mal by si čo najskôr začať sporiť. Banky síce v súčasnosti pri sporení ponúkajú nízke úroky, ale klientovi sa to vyplatí, pretože v budúcnosti ušetrí na úrokoch, ktoré bude musieť banke zaplatiť. Napríklad, ak si niekto bude chcieť kúpiť byt za 100-tisíc eur a požičia si celých 100-tisíc eur s úrokom 2,5 percenta na 30 rokov, bude banke mesačne splácať 395,12 eura. Celkovo ho tak byt (vrátane úrokov za 30 rokov) vyjde na 142 243 eur. V prípade, že si požičia len 90-tisíc eur a zvyšných 10-tisíc eur si nasporí, bude platiť mesačnú splátku vo výške 355,61 eura. Za byt preto celkovo (vrátane úrokov) zaplatí 138 019 eur. Keďže si však bude požičiavať nižšiu sumu, môže si skrátiť splatnosť na 26 rokov. V takom prípade bude mesačne platiť 392,59 eura, teda približne rovnako, ako keby si požičal 100-tisíc eur na 30 rokov. Vďaka kratšej splatnosti zaplatí menej na úrokoch a celkové náklady na kúpu bytu ho preto vyjdú na 132 488 eur. V porovnaní s tým, keby si požičal 100-tisíc eur a splácal ich 30 rokov, ušetrí takmer 10-tisíc eur.

Odmena za sporenie

Čím vyššiu sumu si dokáže niekto nasporiť, tým viac ušetrí. Navyše, banky odmeňujú ľudí, ktorí si požičajú nižšiu sumu v porovnaní s hodnotou založenej nehnuteľnosti, aj nižším úrokom. „Pokiaľ banka poskytuje výšku úveru nad 70 až 80 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti, často je to s prirážkou k úrokovej sadzbe minimálne 0,2 percenta,“ tvrdí výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný kompas Maroš Ovčarik. Aj keď to vyzerá ako malé zvýšenie, úroky, pri úveroch na bývanie to môže znamenať predraženie o tisícky eur. Napríklad, pri úvere vo výške 100-tisíc eur na 30 rokov znamená zvýšenie úrokovej sadzby z 2 na 2,2 percenta nárast mesačnej splátky o 10 eur. Za celých 30 rokov tak klient zaplatí na úrokoch 3 628 eur navyše.

Stavebný úver hrá o čas

Skombinovať hypotéku so stavebným úverom je vhodné pre ľudí, ktorí už majú založené sporenie a istý čas si sporia. „Pre nového klienta to môže byť problém a stavebná sporiteľňa úver nemusí poskytnúť,“ vraví Ovčarik. Tí, ktorí si nesporia dostatočne dlho, si môžu namiesto stavebného úveru zobrať medziúver. Pri ňom však platia vyšší úrok a navyše nesplácajú istinu, ale len úroky. Dlh sa tak počas splácania medziúveru vôbec neznižuje. Okrem toho si musí daný človek aj sporiť, a až keď si nasporí dostatočnú sumu, medziúver sa zmení na stavebný úver. Výhodou stavebného úveru je, že do istej sumy netreba zakladať nehnuteľnosť a klient má naň po splnení podmienok právny nárok. Stavebné sporiteľne však väčšinou vyžadujú ručiteľa.

Drahý spotrebný úver

Za najmenej výhodné možno považovať spojenie hypotéky a spotrebného úveru. Banky totiž ponúkajú bezúčelové spotrebné úvery s oveľa vyšším úrokom ako hypotéky. Klientovi sa tak kúpa bytu výrazne predraží. Napríklad, ak si niekto požičia 90-tisíc eur ako hypotéku s 2,5-percentným úrokom na 30 rokov, bude mesačne platiť 355,61 eura. Ak si zvyšných 10-tisíc eur požičia vo forme spotrebného úveru so splatnosťou 7 rokov a úrokom 10 percent, jeho mesačná splátka bude 166 eur. Počas prvých siedmich rokov tak bude spolu platiť 521,66 eura. Teda o 126 eur viac, ako keby si celých 100-tisíc požičal vo forme hypotéky.

Aké mám možnosti?

Chcem si kúpiť byt v Bratislave. Mám možnosť požičať si od banky peniaze na celú kúpu bytu?
Tomáš, Bratislava

Mladým ľuďom, ktorí si za najbližších 18 mesiacov nedokážu nasporiť aspoň 10 percent ceny bytu (v Bratislave 6- až 8-tisíc eur, v menších mestách 3- až 4-tisíc eur pri kúpe staršieho 1-izbového bytu), odporúčam požiadať o úver čo najskôr. Ak ešte bývate u rodičov s minimálnymi výdavkami, určite využite tento čas na sporenie. Nový byt vás vyjde menej, pretože najlacnejšie financovanie je vždy z vlastných úspor. Keďže váš úver bude vďaka úsporám pre banku menej rizikový, získate lepšie podmienky. Všeobecne každému odporúčam začať plánovať bývanie súbežne so sporením čím skôr. Keďže pravidelné úspory dnes nedokážete dostatočne zhodnotiť, oplatí sa vám odložiť si ich na bývanie a ušetriť neskôr na úrokoch. Ak potrebujete bývať okamžite a nemáte dosť úspor, máte dve možnosti – dofinancovať hypotéku spotrebným úverom či medziúverom od stavebnej sporiteľne alebo si požičať od rodiny. Spotrebný úver vám banka ponúkne ako prvý, je to však najdrahšia alternatíva s bežným úrokom okolo 9 percent (pri účelovo viazaných to môže byť aj menej). Medziúver je niekedy výhodnejší (úroky sa pohybujú v rozpätí 2 až 8 percent), ale jeho reálna cena sa ťažko určuje, keďže je podmienený súčasnou existenciou sporenia.

Odpovedal Milan Kalmancai, okresný vedúci pre OVB Allfinanz Slovensko.

Môžem s bankou vyjednávať?

V septembri sa mi končí viazanosť úrokovej sadzby hypotéky. V súčasnosti platím 3,6 percenta, banka mi poslala ponuku na zníženie úroku na 2,9 percenta. Zdá sa mi to však málo. V reklame vidím, že banky ponúkajú úvery aj za menej ako 2 percentá. Môžem s bankou vyjednávať, aby mi úrok znížila výraznejšie?
Vít, Michalovce

Vždy pri skončení viazanosti úrokovej sadzby si môžete preniesť svoj úver do inej banky. Viaceré banky sľubujú ľuďom, ktorí si prenesú úver, výrazné zníženie úroku. Mali by ste preto osloviť iné banky a nechať si vypracovať ponuku. Ak vám niekde ponúknu nižší úrok, zájdite s touto ponukou do svojej banky. Tá vám možno úrok zníži, aby ste z nej neodišli. V prípade, že by nechcela o úroku vyjednávať, môžete si zobrať hypotéku od konkurenčnej banky. Väčšina bánk odpúšťa pri refinancovaní vstupný poplatok, takže za poskytnutie úveru nebudete musieť nič zaplatiť. Pri skončení fixácie je bezplatné aj mimoriadne splatenie úveru, takže neplatíte ani svojej pôvodnej banke. Ďalšou investíciou bude len poplatok za vklad nového záložného práva do katastra vo výške 66 eur a poplatok za nový znalecký posudok, ak ho banka bude požadovať. Vo väčšine prípadov však pôvodná banka radšej úrokovú sadzbu zníži.

Text: Peter Matula
Foto: thinkstock.cz
Zdroj: časopis Urob si sám 8/2015, JAGA GROUP, s.r.o.