Prvé kroky k novému domu

V súčasnosti sa všade okolo nás všetkými pádmi skloňuje slovo kríza. Na prvý pohľad sa zdá, že pustiť sa do stavby domu by dnes bolo hotovým šialenstvom. Na celý problém sa však môžeme pozrieť aj z opačnej strany – ceny pozemkov, nehnuteľností i stavebných materiálov klesajú, stavebné firmy majú menej zákaziek a ani úradníci príslušných úradov nie sú takí vyťažení, ako pred rokom či dvoma. Ak teda máme v úmysle postaviť novostavbu či pustiť sa do zásadnej rekonštrukcie domu, súčasná situácia nám, naopak, praje.

Galéria

Pred kúpou pozemku
Skôr než sa rozhodneme kúpiť vyhliadnutý pozemok, mali by sme sa informovať, či je pre danú lokalitu alebo jej časti už vydané územné rozhodnutie na výstavbu rodinných domov na jednotlivých pozemkoch. Územné rozhodnutie totiž definuje zásady výstavby, ktorými sa musíme riadiť a ktoré môžu zásadne ovplyvniť či obmedziť naše plánované stavebné aktivity. Ešte pred samotnou kúpou radšej požiadame príslušnú obec alebo mestskú časť, v ktorej katastrálnom území sa pozemok nachádza, o vydanie územnoplánovacej informácie na daný pozemok. Informáciu vydá obec zvyčajne bezplatne v priebehu niekoľkých pracovných dní. Na základe tohto vyjadrenia získame presné informácie, na aké účely je pozemok v zmysle platného územného plánu určený, a zároveň podmienky výstavby domu.

Regulatívy stanovujú minimálne odstupy stavieb od hraníc pozemkov a susedných stavieb, definujú vzdialenosť stavby od cesty (uličnú čiaru), počet nadzemných a podzemných podlaží, tvar strechy, celkovú výšky stavby a koeficient zastavanosti pozemku. Súčasťou regulatív môžu byť aj parametre oplotenia z uličnej strany. Vydané a schválené regulatívy definované v územnom rozhodnutí sú pre nás záväzné a stavebný úrad vyžaduje ich dodržanie, takže sa nimi riadime aj pri výbere samotného projektu rodinného domu. Vyhneme sa tak starostiam, ktoré sú spojené s dodatočným prerábaním projektovej dokumentácie. V prípade kúpy pozemku v zastavanej časti obce medzi jestvujúcimi domami získame reálnejší obraz o umiestnení budúceho domu a celkovom vzhľade ulice. Ani v tomto prípade však nemusí návrh typu a umiestnenie domu skončiť podľa našich predstáv. Prvý faktor, ktorý môže ovplyvniť výber domu je rozmer a tvar pozemku.

Vytýčenie hraníc
Aby sme vedeli, čo presne kupujeme, môžeme od predávajúceho požadovať vytýčenie hraníc pozemku. Vytýčenie musí vykonať geodet s príslušným oprávnením (autorizáciou). Hranice pozemku zakreslené v katastrálnej mape totiž nie vždy zodpovedajú reálnej skutočnosti, ktorú v teréne definuje oplotenie. Vytýčením hraníc získame presný tvar pozemku, a zároveň si skontrolujeme, či výmera pozemku súhlasí s výmerou uvádzanou na liste vlastníctva. Geodet k vytýčeniu hranice prizve majiteľov susedných pozemkov a o vytýčení hranice vyhotoví protokol.

Požiadavkou na vytýčenie hranice zo strany predávajúceho sa vyhneme následným susedským sporom pri umiestňovaní stavby domu a výstavbe oplotenia. Následne si preveríme existenciu inžinierskych sietí pri pozemku a podmienky napojenia na siete. Nakoľko plánovanú stavbu budeme začleňovať do jestvujúcej zástavby rodinných domov, je vhodné prekonzultovať tvar a umiestnenie stavby na pozemku s majiteľmi susedných stavieb. Získame prehľad o ich predstave umiestnenia stavby, ktorú môžeme, ale v prípade dodržania všetkých zákonom stanovených náležitostí nemusíme akceptovať.

Katalógový či na mieru?
Kúpou pozemku sme spravili prvý krok k novému domu. Nasleduje fáza výberu projektovej dokumentácie stavby, ktorá bude spĺňať naše požiadavky bývania a zároveň regulatívy vydané obcou. Pritom môžeme využiť buď ponukové katalógy niektorej z projekčných kancelárií na Slovensku, alebo sa môžeme obrátiť na projektanta (architekta) a požiadať o vypracovanie projektu na mieru podľa našich predstáv. Každý z uvedených variantov má svoje plusy aj mínusy. Katalógový projekt je lacnejší a umožní nám získať predstavu o tvare, rozmeroch a členení stavby bez nutnosti definovať svoje vlastné požiadavky projektantovi.

Zo širokého spektra katalógových projektov si dokážeme objednať ten, ktorý bude najviac vyhovovať našim požiadavkám. Na vybraný dom nám projektová kancelária zabezpečí projekt. Jeho príprava trvá od niekoľkých dní po niekoľko týždňov. K projektu domu si môžeme navyše zakúpiť (alebo dokonca získať zdarma) aj projekt garáže, prístrešku na auto či žumpy. Nevýhodou je, že v prípade požiadavky na úpravu projektu podľa našich predstáv alebo doprojektovanie napríklad suterénu narazíme na problém. Projekčná kancelária zvyčajne vydá na nami zakúpený projekt písomný súhlas s realizáciou vopred stanovených úprav a zmien, ale samotné úpravy musíme zveriť inému zodpovednému projektantovi.

Ďalšou nevýhodou je, že niektoré projekčné kancelárie nedodávajú s projektom domu aj situáciu osadenia stavby na pozemku a projektové dokumentácie prípojok na inžinierske siete. Všetky tieto dodatočné úpravy projektu môžu napokon jeho výslednú cenu priblížiť cene projektu na mieru. Individuálny projekt vyhovuje skôr stavebníkom, ktorí majú predstavu, ako by mal ich dom vyzerať. Ak je to náš prípad, môžeme svojimi požiadavkami definovať projektantovi isté mantinely, v ktorých sa pri návrhu domu bude pohybovať. Po projekte na mieru potrebujeme siahnuť aj v prípade, že musíme stavbu naprojektovať presne podľa rozmeru pozemku či regulatívy platnej pre danú lokalitu.

Výhodou projektu na mieru je individuálny prístup projektanta k zákazníkovi, ktorý sa v čo najväčšej miere snaží preniesť naše požiadavky do projektov. Na druhej strane, projektant nás môže svojimi skúsenosťami usmerniť a vytvoriť tak projekt, ktorý bude spĺňať všetky technické požiadavky na bezpečnú prevádzku domu. Nevýhodou je čas dodania projektu zo strany projektanta, ktorý sa pohybuje rádovo v mesiacoch. Projekt stavby totiž pozostáva okrem architektonického projektu aj z projektov profesií (statika, ústredné vykurovanie, zdravotná technika, elektroinštalácia, požiarna ochrana), ktoré zabezpečujú viacerí projektanti špecialisti. Ich práca na projekte sa môže začať až po kompletnom vypracovaní architektonického projektu. Ďalšou nevýhodou oproti katalógovému projektu je jeho vyššia cena.

Územné rozhodnutie
Územné rozhodnutie je prvým rozhodnutím v stavebnom konaní. Určuje veľkosť a umiestnenie stavby rodinného domu, resp. inej stavby, postup a podmienky napojenia na inžinierske siete (vodovod, kanalizácia, plyn, elektrika) a iné podmienky vyplývajúce zo stanovísk orgánov štátnej správy a účastníkov konania. Či ide o katalógový rodinný dom, alebo o dom podľa individuálneho projektu, musíme prispôsobiť stavbu domu veľkosti a tvaru pozemku, okolitej zástavbe a regulatívom (podmienkam) v platnej územnoplánovacej dokumentácii. Podmienky umiestnenia rodinného domu, jeho odstupové vzdialenosti od hraníc pozemkov a susedných stavieb momentálne určuje vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu.

Stavebné povolenie
Po nadobudnutí právoplatnosti územného rozhodnutia musíme podať návrh na vydanie stavebného povolenia. V stavebnom konaní sa posudzuje úplnosť a správnosť údajov, projektová dokumentácia (projektant je účastníkom konania) a podmienky určené v rozhodnutí o umiestnení stavby. Ak sú dodržané všetky potrebné podmienky a právne predpisy, stavebný úrad do 30 dní od podania návrhu vydá stavebné povolenie. Po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia môžeme konečne začať s realizáciou stavby rodinného domu.

Text: podľa stránky www.stavebnepovolenie.sk spracoval Milan Bohunický
Foto: regnUM, D. Veselský