Rodinný dom svojpomocne (1.časť): Kým začnete

rodinny dom svojpomocne 1.cast kym zacnete

Tak ako všetci manželia, ktorí sa chcú v živote osamotniť a vytvoriť si vlastnú rodinu, aj my sme uvažovali, ako ďalej. S manželkou sme neboli odkázaní zostať na ulici, pretože sme vlastnili malý byt. Skôr sme riešili otázku – byt či rodinný dom? V jednom sme boli zajedno. Obaja sme preferovali rodinný dom s malým pozemkom na peknom a pokojnom mieste. Mňa vždy lákalo bývať v meste, kde sú väčšie možnosti na uplatnenie, no manželka preferovala vidiek. Cenová úroveň starších bytov v mestách v tom čase závratne stúpala. Dostala sa až na úroveň cien menších rodinných domov. To nám naše konečné rozhodnutie uľahčilo. 

Náklady na predstavebnú fázu (pozemok, projektová dokumentácia, statika): 12 647 €
 
Čo na to majiteľ?
 
Pozemok
Pozemok bol a je vždy veľkým problémom. Cena pozemku (v závislosti od lokality) pohltí podstatnú časť rozpočtu na stavbu domu. Z ušetrených finančných prostriedkov sme sa rozhodli kúpiť pozemok v novobudovanej zástavbe rodinných domov v menšom meste. Výhodou bolo, že v lokalite plánovanej na výstavbu rodinných domov bola vybudovaná celá infraštruktúra inžinierskych sietí. S pozemkom sme mali zabezpečené prípojky – vodu, plyn, elektrinu, telefón, kanalizáciu a vybudované cestné komunikácie.
 
Projekt
Požiadavky mesta, v ktorého lokalite je stavba realizovaná, boli stanovené územným rozhodnutím. Obsahovalo základné parametre stavby, ako sú jej osadenie, tvar strechy, použitá krytina. Dom musel zapadnúť do radovej zástavby. Prvý projekt, ktorý sme predložili, nám bol pre nevhodnú strechu zamietnutý.
Rozhodovanie o podobe stavby bolo náročné. Mali sme návrhy od projektantov aj niekoľko typových projektov z katalógov. Domy zobrazené v katalógoch nám umožnili vytvoriť si lepšiu predstavu o rozmeroch, dispozícií objektu a jeho celkovom pôsobení. V projekčnej kancelárii nám vybraný projekt ukázali v 3D animácii. A bolo rozhodnuté.
Počas výstavby došlo v projekte k drobným úpravám, ktoré mali hlavne praktický význam. Na 2. NP sme projektovanú galériu nahradili podestou (betónovým prekrytím), čím sme získali oddychový priestor na posedenie s pekným výhľadom na okolitú krajinu cez zasklenú plochu okna.
Na chodbe vo vstupnej hale chýbal šatník a miesto na odkladanie topánok. Prebúraním steny do technickej miestnosti a vymurovaním novej steny posunutej o veľkosť šatníka do priestoru technickej miestnosti sme tieto priestory získali.
V garáži, v pôvodne naprojektovanej otvorenej hambálkovej streche, sme postavili keramický strop s betónovým povrchom, čím sme získali odkladací priestor s rozlohou asi 12 m².
V pracovnej miestnosti na 2. NP sme využili časť povaly, z ktorej sme spravili obytný priestor – malý mezonet.

Už nikdy viac. Alebo?
Pokiaľ si človek potrebuje zadovážiť bývanie rýchlo, nevýhodou svojpomocnej výstavby je čas.
Musí si naštudovať mnohé pracovné postupy a zbierať informácie od skúsených odborníkov, ktoré so stavbou súvisia. Dostupnej literatúry je však na trhu dostatok. Napriek tomu treba na niektoré práce zohnať spoľahlivých odborníkov, čo tiež nie je vždy jednoduché.
Ak by som dnes začínal stavať rodinný dom, postupoval by som rovnako. Na základe doterajších kladných a záporných skúseností by som už dokázal čas výstavby skrátiť.


Financovanie stavby domu
Základom financovania stavby boli naše ušetrené vlastné prostriedky. Z nich sme zaplatili stavebný pozemok, projekty a všetky administratívne vybavovačky. Mali sme uzavretú zmluvu o stavebnom sporení a z neho sme čerpali úver na základy a stavebný materiál. Ďalej sme stavbu financovali priebežne, zo zarobených a ušetrených prostriedkov.

Prečo som sa rozhodol pre svojpomocnú stavbu domu?
Stavebné firmy boli v čase začiatkov našej výstavby dosť vyťažené a zohnať spoľahlivého staviteľa nebolo až také jednoduché. Počas vyberania projektu, vybavovania dokladov a povolení k stavbe sme sa samozrejme zaujímali aj o kvalitu a efektívnosť ich práce na okolitých stavbách. Boli sme doslova v „afekte“, keď sme videli, ako niektoré „firmy“ dokážu narábať s materiálom a financiami stavebníka. Česť svetlým výnimkám. 
Ďalším dôvodom boli financie. Mali sme niečo nasporené a zmluvu o stavebnom sporení s možnosťou čerpať úver, celá suma, ktorú sme takto mali k dispozícii, však nepokrývala všetky potrebné náklady na financovanie celej stavby. Napriek tomu, že sme podali žiadosť o pôžičku zo Štátneho fondu rozvoja bývania s výhodným úrokom 1 %, sa nám ju nepodarilo získať, keďže sme nespĺňali stanovené kritériá. Hlavným dôvodom bol v našom prípade limit veľkosti rodinného domu obmedzený plochou 120 m². Listovaním v katalógu rodinných domov sme našli jediný, ktorý sa približoval k tomuto limitu. Len pár m² nás delilo od splnenia tejto podmienky – dom mal 127 m².
Takže jedinou cestou k nášmu vysnívanému domu sa stalo to, čo kedysi bolo mojím chlapčenským snom. Už ako malého chlapca ma stavebníctvo zaujímalo. Počas prázdnin cez stredoškolské štúdiá sme s kamarátmi chodili brigádovať na stavby. Tu som „pričuchol“ k stavebným materiálom a postupom prác. V tom čase som však ešte netušil, že si raz budem stavať rodinný dom sám.

Čo na to odborník?


Účasť odborníkov v predstavebnej fáze
Projekt RD zabezpečila projekčná kancelária. Projekty prípojok na vodu, plyn, elektrinu a kanalizáciu na pripojenie RD do verejnej siete bolo v réžii projektantky. Osadenie a vytýčenie stavby zabezpečil stavebný dozor.
Doterajšie reálne náklady (€)                              89 790
Predpokladaná cena pri stavbe na kľúč (€)      76 346 
 
Z tabuľky vyplýva, že postavenie domu na kľúč by stavebníka vyšlo  asi o 15 000 € lacnejšie.
Ak by čerpal úver nielen na základy, ale minimálne na hrubú stavbu a dodávateľsky realizované práce v objeme asi 50 000 €, potreboval by navyše úver asi 30 000 €. Pri úrokovej sadzbe v stavebnej sporiteľni  spred 12 rokov, ktorá bola do 5 % ročne, by úhrada úrokov za 12 rokov predstavovala asi 12 000 až 15 000 €, podľa zvolenej výšky splátok, a uhrádzala by sa z prostriedkov získaných z prenájmu bytu, ktorý by pri výstavbe na kľúč mohol asi po roku a pol uvoľniť a prenajať. Mesačná splátka úveru by predstavovala 200 až 300 €, podľa zvolenej tarify úveru. Predpokladáme, že takúto čiastku bol stavebník schopný odkladať zo svojho príjmu, lebo v rovnakej výške prostriedkov realizoval nákupy materiálu a prác počas 12 rokov.
Predpokladáme, že dodávateľsky realizovaná výstavba by nemala presiahnuť 18 mesiacov (majiteľ stavia dom už 12. rok)
Cena pri stavbe na kľúč však nezahŕňala dodatočnú dostavbu kozuba, komína, podesty, stropu v garáži a obytného priestoru v podkroví (v projekte inak nevyužitého priestoru). Vďaka tomu, že sa stavebník rozhodol pre výstavbu svojpomocne, mohol si tieto riešenia, ktoré neboli zahrnuté v projektovej dokumentácii, premyslieť a zahrnúť ich do vlastného – pre svoju rodinu prispôsobeného – projektu. 
Dá sa rodinný dom s obytnou plochou 127 m² postaviť úplne bez cudzej pomoci? Aké sú výhody a nevýhody svojpomocnej výstavby?
 
Nevýhody:
▶  Obrovské množstvo času, počas ktorého sa už mohla nehnuteľnosť dokončiť a využívať.
▶  Stavebné práce realizované jednoduchým spôsobom, bez využitia najprogresívnejších technológií a špičkových stavebných strojov.
▶  Ako vidieť aj na príklade čitateľa, časť peňazí zhltne inflácia, pretože značnú časť materiálu kupoval v čase, keď stúpli ceny.
▶  Časť peňazí pohltia aj niektoré nesprávne urobené práce, ktoré sú nutnou daňou za začiatočnícke chyby.
▶  Nákupom len niektorých častí stavby sa náklady predražia v porovnaní so situáciou, keď sa dodávajú komplexné stavebné systémy. 
▶  Väčšina stavebných firiem má relatívne veľké zľavy na materiál, ktoré stavebník nemohol využiť, keďže veľkú časť materiálu kupoval sám. 
▶  Stavebník k svojim doteraz preinvestovaným prostriedkom okrem strojného vybavenia a pomôcok nepripočítal náklady na vodu a energie spotrebované na stavbe ani dopravu materiálu. Ak si vozil materiál sám, míňal benzín a opotrebovával vozidlo. K reálnym nákladom takisto treba pripočítať dopravu pracovníka na stavenisko.


Výhody:
▶  Množstvo vedomostí a zručností, ktoré stavebník a staviteľ  v jednej osobe získal pri realizácii stavby.
▶  Úspora nákladov na stavebné práce, ktoré vykonal svojpomocne.
▶  Istota, že má v dome zabudované presne to, čo chcel a ako to chcel.
▶  Nižšia zadĺženosť v stavebnej sporiteľni, resp. banke.
▶  Dobrý pocit a asi aj potešenie z  vykonanej práce, ktorá mu napĺňala voľný čas a bavila ho.
▶  Zmeny projektu na základe individuálnych preferencií – prestropenie garáže, oddychová podesta, mezonetová izba, komín, kozub a solárny systém.
▶  Možnosť realizovať zmeny až do ukončenia stavby –  napríklad zbúranie už postavenej priečky a jej posunutie na vytvorenie šatníka.
▶  Zavedenie solárneho systému, keď­že na začiatku stavby takýto systém ešte nebol na trhu.

Ing. Miloš Blanárik – riaditeľ úseku komunikácie PSS, a. s., stavebný inžinier a odborník na financovanie výstavby a obnovy rezidenčných nehnuteľností

 
V čom sú výhody stavebného sporenia?
Zmluva o stavebnom sporení, aj s nižším objemom nasporených finančných prostriedkov, je výborným východiskom pri financovaní takého náročného projektu, akým je stavba rodinného domu. Vďaka úverom zo stavebného sporenia sa niekoľkonásobne zhodnotia vklady klienta. Aj preto sa k realizácii svojich plánov stavebník dostane skôr, ako keby čakal, kým nasporí potrebnú sumu. Ak by klient vložil nasporené prostriedky, ktoré investoval do nákupu pozemku, na svoju zmluvu o stavebnom sporení a súčasne si zvýšil cieľovú sumu a požiadal o uver na bývanie, mohol mať k dispozícii viac finančných prostriedkov a stavba by mohla rýchlejšie rásť. Ak by využil ponuku našej spoločnosti – takzvané postupné financovanie – na zabezpečenie úveru by nepotreboval iný objekt. Záložným objektom by bol stavebný pozemok alebo dom, ktorý začal stavať. Vyplácanie finančných prostriedkov prebieha postupne, tak ako postupuje stavba. Postupné financovanie je určené pre klientov, ktorí uvažujú o výstavbe rodinného domu, ale aj pre tých, ktorým chýbajú finančné prostriedky na dokončenie rozostavanej stavby. Pritom upozorňujeme na to, že úroky z úveru platí stavebník len z reálne vyčerpanej čiastky. 
 
V princípe po roku a pol mohol stavebník bývať vo svojom novom dome a časť prác – najmä dokončovacie práce, ktorých kvalita je rozhodujúca pre spokojnosť s vytvoreným obytným prostredím – mohol realizovať svojpomocne – samozrejme v kratšom čase, pričom v reálnom čase by v dome aj býval.

 
Oplatí sa stavebné sporenie?
Stavebník realizoval množstvo prác svojpomocne – zrejme aj preto, že nemal dostatok finančných prostriedkov na to, aby splácal ďalšie, resp. vyššie úvery. Práve vo fáze, keď už mal pozemok, základy a vybavené administratívne veci, stálo za zváženie využiť rozhovor s profesionálom – odborníkom na stavebné sporenie a nechať si zostaviť finančný model na financovanie ďalších prác. Zrejme by stavebník musel najskôr využiť niektorý z medziúverov (ich úrokové sadzby sa pohybujú od 5,69 % ročne). Ale neskôr – už o 12 mesiacov – by mohol pri dobrej platobnej disciplíne požiadať o následný úver so zvýhodnenou úrokovou sadzbou, prípadne aj o stavebný úver s úrokovými sadzbami už od 2,9 % ročne.
 
PhDr. Oldřiška Luptáková – manažér PR komunikácie PSS, a. s., odborníčka na financovanie výstavby a obnovy rezidenčných nehnuteľností –>
 
Čo na to architekt?
Klasický dom verzus energeticky úsporný dom: Premýšľajte ešte pred stavbou
Pri výstavbe rodinného domu dnes asi každý uvažuje nad tým, ako postaviť dom tak, aby bol nielen pekný a funkčný, ale hlavne energeticky úsporný. Z tohto dôvodu by teda domy na bývanie mali byť postavené minimálne v nízkoenergetickom štandarde. Veď aj podľa nariadenia Európskeho parlamentu nové rodinné domy od roku 2020 budú musieť mať na prevádzku domu takmer nulovú spotrebu energie.
 
Nízkoenergetický úsporný dom spája v sebe do jedného celku viacero opatrení. Mal by mať dostatočne tepelne izolovaný obvodový plášť, čím zamedzí vzniku tepelných mostov a obmedzí tepelné straty domu, využíva obnoviteľne zdroje energie a má správne nastavený vykurovací systém s riadeným vetraním – rekuperáciou. Pri užívaní takéhoto domu by sme si mali uvedomiť, že najvýraznejšie energetické úspory dokážeme ovplyvniť práve my sami – nemá zmysel šetriť energiou na vykurovaní a zároveň ňou plytvať neúspornými domácimi spotrebičmi. 
 
Pozemok 
Pri výbere pozemku je dôležité, aby sme si všímali hlavne jeho oslnenie, čiže akú má orientáciu na svetové strany. Samozrejme, najvhodnejšie je, ak má pozemok záhradu orientovanú južne. Na južnú stranu dopadne v zime o 10 % – 30 % viac slnečnej energie ako na severnú, čo prispieva k lepšiemu využitiu slnečnej energie, a tým aj k nižším nákladom na vykurovanie.
Dosť často sa však stáva, že pozemok, ktorý sa nám páči, má menej vhodné oslnenie. V takomto prípade je potrebné klásť dôraz na projekt rodinného domu.
 
Projekt domu
Koncept projektu úsporného domu by mal akceptovať vaše potreby a prostredie, v ktorom sa nachádza.
Jeho tvar nemôže byť príliš členitý, pretože väčšia plocha múrov zväčšuje ochladzovanú plochu domu, a tým zvyšuje aj jeho tepelnú stratu. Vyvarovať by sme sa mali najmä rôznych výklenkov a balkónov, kde môže byť riziko vzniku tepelných mostov. Dom by mal mať veľké okná z obytných miestností orientované na juh, slnečná energia nám najmä v zime priestor príjemne prehreje. Okná orientované na východ alebo západ nám v letných mesiacoch spôsobujú nadmerné prehrievanie izieb, v zime však z nich veľa tepla nezískame.
Pri výbere vhodného projektu Vám môže pomôcť architekt, ktorý zhodnotí možnosti správneho umiestnenia domu na pozemok, prípadne vám navrhne dom, ktorý bude akceptovať danosti vášho pozemku.


Financovanie

Pri financovaní výstavby domu môžeme využiť finančné zaujímavý úver zo štátneho fondu rozvoja bývania, ktorý pri splnení presne stanovených podmienok ponúka úver s maximálnou výškou 38 500 eur so zvýhodnením úročením od 2 % do 3 % s fixáciou na celú dobu splatnosti úveru. Každý rok má fond v štátnom rozpočte vyčlenený určitý objem financií, takže aj tu platí, kto skôr príde, ten skôr berie.
Štátny fond rozvoja bývania je účelovým fondom slúžiaci na financovanie štátnej podpory pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu, ktorá sa realizuje v prevažnej miere formou poskytovania výhodných dlhodobých úverov. 

Žiadateľom o podporu zo ŠFRB môže byť fyzická osoba, ktorá je občanom Slovenskej republiky a má na území Slovenska trvalý pobyt, dovŕšila vek 18 rokov a má vlastný príjem.

Podmienky získania úveru od štátneho fondu rozvoja bývania v roku 2012
1.  Celková podlahová plocha priestorov v rodinnom dome nemôže byť väčšia ako 160 m², do tejto plochy sa neráta priestor garáže.
2.  Žiadateľ musí dosiahnuť maximálnu výšku príjmu, ktorá je určená tabuľkou podľa počtu členov danej rodiny. Napríklad minimálny a maximálny príjem pre 3-člennú rodinu by sa mal pohybovať od 531,7 € do 1 431,15 €. Tieto údaje sa každý rok menia a sú závislé na výške životného minima. 
3.  Žiadateľ musí preukázať, že má zabezpečené vlastné prostriedky alebo prostriedky stavebného sporenia vo výške najmenej 20 % z obstarávacej ceny bývania.
 
Ako je na tom náš rodinný dom? A ako ho môžeme ešte vylepšiť?
 
Za malú nevýhodu tohto domu môžeme označiť to, že v období jeho výstavby neboli ešte také rozšírené informácie o úsporách energie, a to sa odzrkadlilo aj pri spracovaní projektu. Na uplatnenie moderných technológií však nikdy nie je neskoro.
 
Pozemok
Majiteľ si vybral ideálny pozemok, ktorý vďaka svojej polohe môže veľkou mierou prispieť k úspore energie. Jeho južná orientácia poskytuje v priebehu dňa optimálne presvetlenie interiéru a v zimnom období môže zasa teplom získaným cez zasklenie (pasívne solárne zisky) znížiť náklady na vykurovanie. 
 
Z môjho pohľadu by som videl malý nedostatok v chýbajúcich oknách priamo orientovaných na juh a v polohe garáže, ktorá je oslnená južným a západným slnkom.
 
Ing. arch. Rudolf Hudák, autor projektu úsporných, domov – miniDOMY.sk
 
Text: stavebník, Ing. Miloš Blanárik, Ing. Oldřiška Luptáková, Ing. arch. Rudolf Hudák
Foto: stavebník
Rez a pôdorys: Euroline
Schémy: Ing. arch. Rudolf Hudák
Zdroj: časopis Urob si sám, JAGA
 GROUP, s.r.o

Komentáre

  1. aj ja snivam o vlastnom dome, ale nie som ziaden majster, teda problem, nevedel by som si predstavit, aby som ja sam vedel postavit dom svojpomocne
    mozno, kebyze zavolam oca a podobne, ktory sa vyzna, ale tie nervy a cas a vsetko okolo toho, neviem neviem … radsej asi najst naozaj dobru firmu, overenu a sledovat ako stavaju

  2. Zdravim prosim chcel by som sa opytat mam stavebny pozemok a chcel by som tam postavit mobilny dom IS su na pozemku ale neviem ako prve mam kopat privod elektriky a vody + pripojku na kanalizaciu a az potom dat doviest mobilny dom? Dakujem za odpoved

Pridať komentár

Emailová adresa nebude zverejnená, poskytnutá iným osobám ani na ňu nebudeme nič posielať. Je však nutná na prevádzku diskusií. Pozrite si naše podmienky spracovania osobných údajov. Ak sa vám nechce zakaždým zadávať prezývku a email, využite možnosť bezplatnej registrácie.