Ako financovať výstavbu domu? Koľko stojí hypotéka a ako je to s úrokmi?

Ak nemáte k dispozícii dostatok vlastných finančných prostriedkov, môžete si ich požičať od banky. Pozrime sa spoločne na podmienky hypoték.

Čo všetko musíte vydokladovať?

Ako treba postupovať pri vybavovaní hypotéky na stavbu domu? Čo všetko je potrebné banke dokladovať?

K žiadosti o úver na výstavbu rodinného domu budete potrebovať tieto doklady:

Ak máte len holý pozemok a ešte ste nezačali stavať:

• znalecký posudok k pozemku so všetkými povinnými prílohami;
• stavebné povolenie k výstavbe na pozemku;
• projektovú dokumentáciu budúcej stavby – najmä jej stavebnú časť.

Banka vám na začiatok poskytne úver len do určitej hodnoty pozemku (v závislosti od banky 60 až 100 % z hodnoty). Tieto peniaze použijete na začatie výstavby a následne zabezpečíte zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Ďalšie prostriedky na úver vám už tá istá banka, kde ste čerpali úver na pozemok, poskytne po predložení dostatočnej rozostavanosti vašej stavby, teda na základe predloženého znaleckého posudku na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Obvykle už táto stavba musí byť zapísaná aj na liste vlastníctva ako rozostavaná. Ďalej postupne čerpáte úver na základe toho, ako budete banke preukazovať zhodnocovanie stavby.

Ak už máte na svojom pozemku rozostavaný dom, budete potrebovať:

• znalecký posudok s ocenením pozemku spolu s rozostavanou stavbou, ktorého súčasťou bude stavebná časť projektovej dokumentácie stavby;
• stavebné povolenie;
• geometrický plán, ktorým bola stavba zameraná na pozemku.

V tomto prípade vám banka rovno schváli úver na budúcu hodnotu a poskytne prvú tranžu podľa aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti (cena pozemku + hodnota rozostavanej stavby). Ďalšie peniaze banka uvoľní po splnení podmienok zmluvy – obvykle stačí, ak predložíte rozpočet realizovaných prác a fotodokumentáciu stavby.

V oboch prípadoch treba dať pozor, aby ste splnili základné podmienky bánk v súvislosti s akceptáciou zabezpečenia úverov. Teda ak chcete stavať na pozemku a zároveň ním chcete aj ručiť, musí byť zabezpečený prístup k tomuto pozemku, a to z verejnej komunikácie (obecná alebo štátna cesta) alebo cez pozemok, ku ktorému máte zriadené právo prechodu a prejazdu, prípadne ste spoluvlastníkom tohto pozemku. Cesta k pozemku, na ktorom bude stáť dom, musí byť spevnená. Samozrejme aj stavba musí byť v súlade s predloženým právoplatným stavebným povolením a prípadnú zmenu alebo odchýlku od pôvodného stavebného plánu musíte mať riadne zdokumentovanú a povolenú stavebným úradom. Rovnako tak platí, že ak ste už začali stavať, banka bude preverovať, či je stupeň rozostavanosti stavby dostatočný. Tento overujú podľa predloženého znaleckého posudku aj samotní znalci banky, ktorí určujú definitívnu hodnotu stavby.

V čom sa odlišuje hypotéka na kúpu bytu/domu od hypotéky na stavbu domu? Trvá jej vybavenie dlhšie a ide o komplikovanejší proces?

Hypotéka na stavbu domu je jedným z účelov, na ktoré možno získať úver na bývanie. Týka sa financovania výstavby budúceho rodinného domu a predpokladom je, že banke zakladáte práve túto budúcu financovanú nehnuteľnosť a vlastníte pozemok, na ktorom budete stavať. Na rozdiel od klasickej hypotéky na kúpu môže ísť o dlhodobejšie čerpanie finančných prostriedkov banky. Inak povedané, peniaze z úveru nečerpáte jednorazovo ako pri kúpe hotového bytu či domu, ale postupne v tzv. tranžiach tak, ako sa zhodnocuje vaša stavba. Banka na začiatku posúdi predpokladanú budúcu hodnotu podľa projektovej dokumentácie k domu a podľa hodnoty pozemku a na základe toho vám schváli výšku úveru. Nevyhnutným predpokladom na schválenie úveru je aj stavebné povolenie. Na základe aktuálnej hodnoty – buď len pozemku, alebo ak ste už začali stavať aj rozostavanej stavby – začnete čerpať úver a peniaze použijete na zhodnotenie stavby. Následne vám banka poskytuje ďalšie peniaze až do finálnej schválenej sumy vždy po preukázaní zvýšenia aktuálnej hodnoty stavby podľa podmienok úverovej zmluvy. Zhodnotenie stavby obvykle dokladujete fotodokumentáciou stavby a súpisom realizovaných prác.

Ak to zhrnieme, pri hypotéke na stavbu domu môže banka poskytnúť úver aj na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Teda v čase, keď ešte stavba, ktorou sa ručí, nestojí, resp. nie je dokončená. Musíte počítať s tým, že peniaze nedostanete naraz, ale postupne v priebehu samotnej výstavby. Preto proces čerpania úveru trvá výrazne dlhšie ako pri kúpe či rekonštrukcii existujúcej nehnuteľnosti alebo pri refinancovaní úverov. Pri výstavbe môžete mať úver v štádiu čerpania aj 18 mesiacov. Ako rýchlo proces ukončíte, závisí od toho, ako postupuje výstavba, koľko máte vlastných finančných zdrojov a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku.

Ak chcete čerpať peniaze jednorazovo alebo rýchlejšie, ako bude prebiehať stavba vášho domu, existuje aj iné riešenie. Banke môžete najskôr ručiť inou – dostatočne hodnotnou a bankou akceptovateľnou nehnuteľnosťou. Vtedy banka môže poskytnúť peniaze obvykle do 80 % hodnoty tejto nehnuteľnosti. Najčastejšie takúto možnosť využívajú mladí ľudia, ktorým rodičia dočasne pomôžu založením svojej nehnuteľnosti a po dokončení vlastného domu len presunú ťarchu banky na svoj dom.

Samotné vybavenie úveru je len mierne náročnejšie na požadované dokumenty oproti iným typom hypoték. Keďže úver je prísne účelový, musíte banke zdokladovať, že ste splnili účel, na ktorý vám poskytla hypotéku. Pri kúpe domu či bytu je to kúpna zmluva. Pri výstavbe banka požaduje okrem priebežného dokladovania zhodnocovania stavby najčastejšie fotkami a rozpočtom realizovaných prác aj to, aby ste po ukončení výstavby túto nehnuteľnosť aj skolaudovali a banke o tom predložili právoplatný dokument alebo list vlastníctva so zapísanou dokončenou stavbou. Lehota na preukázanie ukončenia výstavby je štandardne 18 až 24 mesiacov od prvého čerpania hypotéky. V porovnaní s hypotékou na kúpu nehnuteľnosti, ktorú obvykle klienti musia zdokladovať do 6 mesiacov od čerpania, je to výrazne dlhší čas, a preto možno povedať, že pri výstavbe skutočne ide o celkovo dlhší proces vybavovania a uzavretia dokladovania podmienok úveru.

V tomto článku budeme hovoriť o situácii, keď sa klient rozhodne stavať dom a bude pri hypotéke ručiť nehnuteľnosťou vo výstavbe.

Ako je to s úrokmi?

Sú úroky na hypotéke na stavbu domu vyššie v porovnaní s hypotékou na kúpu bytu/domu? Prípadne môžu sa líšiť aj od toho, v ktorej lokalite chcem stavať dom?

Úrokové sadzby na hypotéke sa nemenia podľa toho, či si beriete úver na výstavbu alebo na kúpu domu. Stále ide o účelový úver na bývanie, kde sú v bankách nastavené tie isté úroky bez ohľadu na to, či úverom financujete výstavbu, kúpu alebo rekonštrukciu. Jediný rozdiel je v tom, že počas obdobia výstavby, teda pokiaľ nedočerpáte úver dokonca, budete banke platiť len úroky z čerpanej sumy, teda nie celú splátku vrátane splátky istiny. Celkový dlh sa začne znižovať, až keď po dočerpaní úveru budete splácať celú splátku zloženú z úroku aj istiny. Toto platí takmer v každej banke.

Ani lokalita, výška úveru či fixácia úrokovej sadzby nemajú vplyv na finálny úrok, ak porovnávame hypotéku na kúpu alebo výstavbu. Tie banky, ktoré štandardne hodnotia lokalitu a podľa nej nastavujú napríklad maximálny pomer výšky úveru voči nehnuteľnosti (tzv. LTV), tak budú postupovať, aj keď si beriete úver na kúpu, ale rovnako tak aj na výstavbu nehnuteľnosti. Sú však banky, ktoré nepodmieňujú úrokové sadzby, LTV ani maximálnu výšku úveru podľa toho, kde plánujete stavať.

Rozdiely vznikajú, len ak staviate neštandardný typ nehnuteľnosti, napríklad rekreačnú chalupu. V tomto prípade sú však úplne iné kritériá, ktoré banka posudzuje už na začiatku. V každom prípade, najlepšie je, ak sa o financovaní výstavby poradíte so skúseným finančným sprostredkovateľom, ktorý pre vás porovná nielen úroky, ale najmä ďalšie podmienky hypoték na stavbu domu naprieč celým bankovým trhom.

Ako prebieha čerpanie peňazí?

Ako prebieha čerpanie peňazí v prípade hypotéky na stavbu domu?

Najskôr banka schváli výšku úveru, ktorú obvykle stanovuje podľa predpokladanej budúcej hodnoty stavby. Stanoví ju znalec banky na základe znaleckého posudku, projektovej dokumentácie a použitých materiálov. Banky pri výstavbe rodinných domov najčastejšie poskytujú úver do 80 % budúcej hodnoty stavby spolu s hodnotou pozemku. Schválený úver však nečerpáte naraz, lebo v čase schválenia úveru má banka k dispozícii menšie zabezpečenie, ako je schválená výška úveru.

Každá banka má individuálne nastavený priebeh čerpania peňazí, ktoré klienti čerpajú, a to postupne v tzv. tranžiach. Vo všeobecnosti platí tento postup:

1. Prvú tranžu banka poskytne na základe ocenenia aktuálnej hodnoty pozemku či pozemku s rozostavanou stavbou, ak ju už máte. Banky obvykle poskytnú 50 až 90 % tejto hodnoty ako prvú časť z výšky schváleného úveru.
2. Druhú a ďalšiu tranžu môžete čerpať vtedy, ak preukážete, že ste zhodnotili stavbu z poskytnutých prostriedkov z predošlého čerpania. Väčšine bánk stačí, ak doložíte rozpočet realizovaných stavebných úkonov a aktuálne fotky stavby. Zároveň by ste však už v tomto štádiu mali mať stavbu zapísanú ako rozostavanú na liste vlastníctva, resp. by mal minimálne prebiehať jej zápis spolu so záložnými zmluvami banky, ktorými sa zriadi ťarcha na liste vlastníctva. Výška druhej a každej ďalšej tranže závisí od aktuálnej hodnoty zabezpečenia. Medzi bankami sú v spôsobe čerpania veľké rozdiely. Niektoré banky dokážu už v tomto štádiu uvoľniť vyššiu sumu peňazí, ako je aktuálna hodnota stavby. Rovnako sú rozdiely v tom, na koľko čerpaní si môžete poskytnutie úveru rozvrhnúť. Obvykle sú to tri až šesť čerpaní. Pri porovnávaní bánk si treba preveriť aj prípadné poplatky za jednotlivé čerpania. Niektoré banky ich spoplatňujú, inde sú bezplatné.
3. Posledné čerpanie banky obvykle umožnia vtedy, ak je stupeň rozostavanosti dostatočný a z hľadiska tejto aktuálnej hodnoty bude dodržaný maximálny pomer výšky úveru voči hodnote nehnuteľnosti. Niektoré banky k poslednému čerpaniu ešte nepožadujú kolaudačné rozhodnutie. Stačí im, ak sú splnené podmienky určené bankou a dokončené konkrétne predpísané technické prvky stavby (napríklad ak je stavba v štádiu holodomu).

Maximálna lehota na dočerpanie celej sumy úveru je najčastejšie 18, niekde až 24 mesiacov od prvého čerpania hypotéky. Banky umožňujú v prípade požiadavky klienta nedočerpať celú sumu úveru a môžete tak uzavrieť úver aj skôr. Pozor však na to, že niektoré banky takéto nedočerpanie úveru spoplatnia. No reálny scenár je taký, že pri výstavbe ľuďom väčšinou finančné prostriedky skôr chýbajú a bez problémov minú celú schválenú sumu úveru. Je potrebné si uvedomiť, že výstavba rodinného domu sa nezaobíde bez čiastočného financovania aj vlastnými prostriedkami. Počítajte s tým, že pôvodný rozpočet sa nie vždy podarí dodržať, obzvlášť pri takýchto náročných finančných projektoch, ako je výstavba rodinného domu.

Môžete uviesť príklad, ako v praxi funguje čerpanie peňazí formou tzv. tranží?

Ste vlastníkom pozemku, ktorý má podľa znaleckého posudku hodnotu 60 000 €. Bankový znalec vypočítal, že budúca hodnota vašej nehnuteľnosti bude 180 000 € aj s pozemkom. Banka vychádza z tejto hodnoty pri určení maximálnej výšky úveru. Keďže banka vám môže štandardne poskytnúť maximálne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, maximálny úver, ktorý vám môže byť poskytnutý, bude vo výške 144 000 €. Schválený hypotekárny úver však nečerpáte hneď v plnej výške, ale po častiach, tzv. tranžiach. Prvá tranža, ktorá sa čerpá, vychádza z hodnoty pozemku. Banky väčšinou poskytnú od 60 % až do 100 % z tejto hodnoty. V našom prípade by to bolo od 36 000 € až do 60 000 €. Z týchto prostriedkov začnete výstavbu nehnuteľnosti. Ďalšie tranže vám postupne poskytnú podľa toho, aká bude aktuálna hodnota stavby. Súčet všetkých tranží nesmie presiahnuť celkovú schválenú sumu úveru, v našom prípade 144 000 €.

Koľko stojí hypotéka?

Koľko ma môže stáť, keď potrebujem hypotéku 50 000 €, 100 000 € alebo 150 000 €? Aká bude mesačná splátka hypotéky pri 30-ročnej splatnosti a aké celkové preplatenie úveru?

Ide o orientačný prepočet. Výsledná úroková sadzba a mesačné splátky úverov závisia od individuálneho posúdenia konkrétnych bánk. Ovplyvňuje ich aj bonita klienta a jeho dosiahnutý rating v banke.

Hlavné parametre, výhody a nevýhody hypotéky na stavbu domu

1. Hypotéka na stavbu domu je účelový úver, pri ktorom banka môže schváliť úver vo vyššej výške, ako je aktuálna hodnota ručenia (pozemok alebo len rozostavaná stavba).
2. Vzhľadom na posudzovanie budúcej hodnoty je čerpanie prostriedkov z úveru postupné a podmienené preukázaním zvyšovania hodnoty financovanej stavby.
3. Výhodou je, že v súčasnosti je takmer v každej banke jednoduché dokladovanie jednotlivých tranží, a to formou fotodokumentácie a klientom spísaných realizovaných prác s uvedením preinvestovanej sumy.
4. Na rozdiel od úverov zabezpečených nehnuteľnosťou, ktoré sú poskytované stavebnými sporiteľňami, banky nepožadujú dokladovanie bločkami a faktúrami, preto ľudia vedia ľahšie vydokladovať napríklad čiastočnú svojpomocnú výstavbu v banke ako v stavebnej sporiteľni.
5. Klienti môžu čerpať úver postupne a počas čerpania splácať len úroky zo skutočne čerpanej sumy.
6. V niektorých bankách si môžete rovno nastaviť splácanie celej anuitnej splátky.
7. Niektoré banky umožňujú veľmi rýchle a flexibilné čerpanie jednotlivých tranží, v podstate pár dní po schválení úveru môžete dočerpať až 90 % celej sumy hypotéky.
8. Ak je to potrebné, môžete žiadať aj o vyšší úver, ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou.
9. Nevýhodou je, že v niektorých prípadoch sa môže čerpanie úveru pozastaviť, napríklad vtedy, ak nesplníte bankou predpísané zhodnotenie stavby na poskytnutie ďalšej sumy. Preto je potrebné mať dostatočnú finančnú rezervu pri výstavbe a nespoliehať sa len na úverové zdroje.
10. Ak nemáte žiadne vlastné zdroje a nevlastníte ani pozemok, do kúpy pozemku a následnej výstavby sa radšej ani nepúšťajte. Banky neradi financujú kompletnú výstavbu ľuďom, ktorí očakávajú celkové financovanie len z úverových prostriedkov. Zároveň je to pre vás veľké riziko, že ak z nejakého dôvodu nedostanete úver v ďalšej tranži alebo v požadovanej výške, nemusí sa vám podariť dokončiť výstavbu podľa vašich plánov.
11. Podstatné je aj správne zosúladenie plánovaných platieb dodávateľovi stavby, aby sa nestalo to, že staviteľ bude požadovať vyššiu sumu, ako môžete aktuálne čerpať, a nebudete tak môcť pokračovať vo výstavbe.
12. Tak ako pri každej hypotéke platí aj tu, že na financovanie bývania by ste mali aspoň čiastočne použiť aj vlastné úspory.
13. Ostatné parametre, ako výška úveru, splatnosť, fixácia, úrokové sadzby a podobne, sa riadia rovnakými pravidlami, ako sú v danej banke nastavené na účelové hypotéky určené na kúpu, rekonštrukciu či zmenu nehnuteľnosti.

Text: Andrea Dingová v spolupráci s Evou Šablovou, FinGO.sk
Foto: FinGO.sk, isifa/Shutterstock
Zdroj: Časopis Urob si sám