Plánujete kúpu chalupy? Na toto si dávajte pozor!

Pri výbere chalupy by ste mali zohľadniť viaceré faktory, a to nielen cenu a lokalitu, ale napr. aj čas, ktorý strávite cestovaním za týmto typom oddychu.

Ako a kde si vybrať chalupu?

Otázka: Chceme si kúpiť chatu na príležitostné, rekreačné bývanie a oddych. Čo všetko by sme mali zohľadniť pri hľadaní našej vysnívanej chalupy?

Odpoveď: Kúpa chaty je individuálna záležitosť a výber vhodnej, resp. vysnívanej nehnuteľnosti záleží predovšetkým od toho, čo od nej očakávate. Sú ľudia, tzv. domáci majstri, ktorí si kupujú chatu, aby si ju mohli svojpomocne rekonštruovať, zveľaďovať a upravovať podľa vlastných predstáv. Iný typ klientov zas hľadá chatu, ktorú bude využívať čisto len na účely rekreácie, čo znamená, že si kúpi chatu obytnú a ideálne zariadenú.

Pri výbere lokality by si mal klient vybrať miesto, ktoré bude spĺňať jeho kritériá, a určite je dôležitá prístupová cesta k stavbe. Niektorí klienti preferujú výber polohy v blízkosti lesa, iní zase v blízkosti vodných tokov, kde môžu vykonávať rôzne športové aktivity alebo sa venovať rybolovu. Je aj kategória klientov, ktorí sa zameriavajú na mestá a obce vyhľadávané turistami, napríklad v blízkosti našich hôr. Na druhej strane sú ľudia, ktorí oceňujú „pokojné“ lokality alebo vyslovene samotu.

Ak kúpu chaty nebudete financovať z vlastných peňazí, najskôr si preverte svoje finančné limity, teda koľko peňazí vám banka môže požičať. Až keď budete poznať svoje úverové možnosti, začnite sa obzerať po vhodnej nehnuteľnosti aj lokalite. Budete tak vopred vedieť, v akej cenovej relácii sa môžete pohybovať.

Otázka: Ako sa pohybujú momentálne ceny za chalupy na Slovensku? Líšia sa v závislosti od lokality? Viete prípadne povedať, v ktorých lokalitách sú chaty drahšie a kde sú, naopak, najlacnejšie?

Odpoveď: Záujem o rekreačný typ nehnuteľností, kam zaraďujeme aj chaty a chalupy, v priebehu posledného roka výrazne stúpol, čo sa prirodzene odzrkadlilo aj na cenách tohto typu nehnuteľností. V priemere sa cena zvýšila o 30 % a v súčasnosti ide o „nedostatkový tovar“, keďže v ponuke realitných portálov sú uvedené nehnuteľnosti viac-menej vypredané. Tento obrovský skok spôsobila pandémia koronavírusu, keď ľudia hľadali miesto, kde môžu prežiť karanténu a utiecť z mesta do prírody.

Chaty s najvyššou cenovkou sú vo Vysokých Tatrách, teda v turisticky najvyhľadávanejších lokalitách s dobrou dopravnou dostupnosťou. Naopak, lacnejšie sú menej známe lokality, ktoré nie sú turisticky atraktívne, napríklad nížiny. Dvojposchodová chata v obci Štrba v Tatrách s výmerou 120 m² postavená na 400 m² pozemku stojí 250 000 €. Na porovnanie, chata v Tekove v okrese Levice s podobnou výmerou vás vyjde na 40 000 €. V praxi to znamená, že možno pozorovať veľké cenové rozdiely, ktoré ovplyvňuje najmä lokalita a poloha tohto typu nehnuteľnosti.

S akými prekážkami treba počítať?

Otázka: Ak už chalupu nájdeme, čo by sme si mali preveriť vopred, aby sme nekúpili „mačku vo vreci“? 

Odpoveď: Pred kúpou je určite potrebné zistiť, či v danej lokalite nie je plánovaná výstavba napríklad diaľnice alebo inej frekventovanej komunikácie, priemyselného parku, lomu, prípadne či sa neplánuje hustejšia výstavba ďalších nehnuteľností v okolí. Túto informáciu si viete zistiť na obecnom úrade buď fyzicky podaním žiadosti, alebo prostredníctvom formulára. Ide o územno-plánovaciu informáciu (skratka UPI), ktorá vám prezradí, aké stavebné zmeny obec plánuje, aby ste vedeli predvídať ďalšie prípadné plány obce s danou lokalitou a vyhli sa tak nepríjemnostiam.

Čo sa týka rekonštrukcie, tu máte dve možnosti ako vysnívanú chatu zrekonštruovať. Na liste vlastníctva si vopred skontrolujte, či je pôvodná chata riadne zapísaná nehnuteľnosť so samostatným súpisným číslom. Ak áno, na rekonštrukciu vám bude stačiť ohlásenie drobnej stavby s priloženým projektom. V prípade, že pôvodná chata nie je zapísaná na liste vlastníctva, čaká vás časovo oveľa náročnejší proces územného a stavebného konania. V tomto prípade bude potrebné osloviť všetky dotknuté inštitúcie a nie je ich málo. Začiatok rekonštrukcie, resp. postavenia novej chaty, sa tak môže oddialiť napríklad aj o rok.

Pri rekonštrukciách v pamiatkových alebo chránených prírodných zónach je obnova alebo prestavba chaty časovo aj finančne náročnejšia. Zároveň sú tu obmedzenia pri zväčšovaní pôdorysnej plochy. Okrem toho kontrolu povoľovacieho procesu vrátane projektu a výstavby ovplyvňujú pamiatkari alebo ochranári, ktorí hája záujmy trvalej udržateľnosti architektúry v danej zóne. Môžu vám predpísať kvalitu použitého materiálu a firmu, ktorá má oprávnenie dané stavebné práce odborne vykonať. Zároveň vám môžu obmedziť vykonávanie prác počas dňa a týždňa.

Je výhodné kupovať chalupu cez realitnú kanceláriu?

Otázka: Je dobré riešiť kúpu a financovanie chalupy s realitnou kanceláriou, alebo ju môžem kúpiť aj bez realitky? Ak by som chcel obísť realitku, na čo musím dávať pozor? V čom je tento postup iný a možno viac rizikový pre kupujúceho?  

Odpoveď: Kúpa nehnuteľnosti, či už ide o chatu, ale aj byt či dom, je pre bežných ľudí záležitosť, ktorú nerobia pravidelne, a preto odporúčam, aby ste si nechali poradiť. Ak by ste však predsa len kupovali chatu po vlastnej línii bez realitnej kancelárie, minimálne by ste mali dať skontrolovať kúpne zmluvy právnikovi, aby ste sa nedostali do problémov spojených s prevodom vlastníckeho práva.

Realitná kancelária by mala byť garantom bezpečnosti transakcie, čo sa týka vypracovania zmlúv. Často vám poradí aj s financovaním, keďže realitné kancelárie mnohokrát ponúkajú i služby svojich hypotekárnych špecialistov. Ak vybranú lokalitu dobre nepoznáte, miestna realitná kancelária, ktorá je na danom trhu etablovaná, by ju, naopak, mala dokonale poznať a vyzdvihnúť jej pozitíva, o ktorých ste ako kupujúci nevedeli. Alebo vás upozorniť aj na možné úskalia spojené s danou nehnuteľnosťou. Realitná kancelária ako sprostredkovateľ konania môže zabezpečiť vyjednávanie medzi kupujúcim a predávajúcim.

Chalupa ako investícia

Otázka: Je niečo špecifické, na čo mám prihliadať, ak chcem kúpiť chalupu ako investíciu? Napríklad ak ju kúpim, aby som ju prenajímal dovolenkárom, prípadne ju zhodnotím a predám so ziskom?

Odpoveď: V prípade kúpy chaty alebo akejkoľvek inej investičnej nehnuteľnosti sa pri výbere uplatňujú tri najzákladnejšie kritériá, a to: lokalita, cena a stav nehnuteľnosti. Lokalita a dobrá dopravná dostupnosť nám vždy pomôže, či už s jednoduchším prenájmom, prípadne predajom nehnuteľnosti. Špekulatívny typ investície (kúpa, rekonštrukcia a následný predaj so zárobkom) pri chatách a chalupách bolo možné pozorovať najmä v poslednom roku, čo súviselo aj s vysokým dopytom, ktorý stále trvá.

Ak však človek s kúpou nehnuteľnosti ako investície nemá skúsenosť a chcel by to vyskúšať, určite je dobré konzultovať tento krok s niekým, kto už s podobnou transakciou má skúsenosť. Aby ste neboli sklamaní, ak napríklad neodhadnete investíciu do stavebných prác a inžinieringu.

Čo sa týka prenájmu chaty, treba myslieť na to, že ak nebývate v blízkosti danej nehnuteľnosti a prenajímate ju dovolenkárom na víkend, resp. na krátkodobé pobyty, budete potrebovať niekoho, kto sa vám o nehnuteľnosť a hostí postará. Napríklad vymení posteľnú bielizeň, privíta ich, pri odchode prevezme kľúče a podobne. Na trhu existujú spoločnosti, ktoré sa venujú tzv. property managementu, teda vás odbremenia od všetkých týchto starostí a vy im za túto službu odvádzate odmenu najčastejšie v podobe percenta zo zisku z prenájmu. Z tohto hľadiska sa ukazuje, že aj investícia do inteligentného diaľkového ovládacieho systému nehnuteľností má svoj bezpečnostný a ekonomický význam. Na diaľku tak viete ovládať a kontrolovať spotrebu energií, otváranie a uzamykanie chaty, vetranie a vizuálny stav celej nehnuteľnosti.

Text: Andrea Dingová v spolupráci s Viktorom Obtulovičom z Fingo Reality
Foto: isifa/shutterstock
Zdroj: Časopis Urob si sám