Ako si splniť sen o vlastnom bývaní?

kniha s dezertom a s kávou na stole

Vôňa čerstvej bielizne, pečených buchiet, obľúbeného parfumu, čerstvo zomletej kávy a natrhanej levandule – to je domov.

Prostredie, v ktorom žijeme, nás jednoznačne definuje. Nielenže dotvára náš pohľad na svet, ale má významný vplyv aj na to, ako vnímame dianie okolo nás, ako sa správame v najrozličnejších situáciách, ako dokážeme reagovať, riešiť problémy. Jednoducho formuje našu osobnosť. Aj preto máme niekde hlboko v mysliach zakorenenú potrebu zabezpečiť si priestor na život. A ak nie strechu, tak aspoň malú striešku nad hlavou. Niekomu stačí malý prakticky zariadený byt s vhodnou polohou v blízkosti strategických miest, v ktorom môže prespať, posedieť si s priateľmi alebo riešiť pracovné záležitosti. Niekto hľadá podkrovný byt v starom dome uprostred historického centra mesta s nádherne vyzdobenou fasádou, typickou vôňou pivníc a vlastným príbehom, ktorý dokáže inšpirovať dušu každého umelca. Niekoho zasa láka odľahlá usadlosť, kilometre vzdialená od mestského ruchu, ponúkajúca absolútne súkromie pre rodinu s deťmi. A pre niekoho je kúpa nehnuteľnosti len dobrou investičnou príležitosťou do komodity, ktorá generuje zisk. O investíciu ide určite (a nie malú). Preto si ju treba dobre rozmyslieť a hľadať najlepší kompromis medzi cenou a hodnotou nehnuteľnosti.

Väčšina z nás si nemôže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť za hotovosť. Dnes však, našťastie, žijeme v dobe, keď plné vankúše peňazí nie sú potrebné. Existujú totiž riešenia, vďaka ktorým nemusíte minúť celú svoju hotovosť. A nielen to. Za získané finančné prostriedky z hypotéky alebo úveru si môžete zaobstarať vysnívané bývanie, aj keď nemáte k dispozícii dostatok peňazí. Keďže sa podmienky na poskytnutie úverov na bývanie dynamicky menia v závislosti od politickej a ekonomickej situácie, je potrebné neustále sledovať aktuálny stav alebo využiť služby skúseného finančného poradcu. Rozhodujúci je, samozrejme, príjem, ktorým momentálne disponujete, a teda schopnosť požičané peniaze splácať. Preto sa do tejto investície pustite, až keď na to príde správny čas. Neoplatí sa zbytočne ponáhľať, ale ani pridlho otáľať, pretože sa môže stať, že príjem, ktorý v minulosti postačoval na poskytnutie úveru, nebude pre prísnejšie podmienky dostatočný.

Čo sa oplatí a čo nie?

Skôr ako sa vydáte na dobrodružnú cestu do sveta nehnuteľností a niektorá z nich vám prirastie k srdcu, by ste mali reálne zhodnotiť svoje finančné možnosti. Vlastnú hotovosť môžete vhodne skombinovať s niektorým z produktov bánk alebo sporiteľní. Dlhodobo najvýchodnejšie sú hypotekárne úvery. Za ostatných dvadsať rokov sa výška úrokových sadzieb hypotekárnych úverov dostala z neuveriteľných 20 % pod 1 %. Pri kombinácii s možnosťou splácania takéhoto úveru až 30 rokov môžete získať pomerne „lacno“ vysokú sumu peňazí. Ale pozor, zatiaľ čo v roku 2019 mohlo ísť na splátky až 80 % čistého príjmu žiadateľa, od 1. januára 2020 je to už len 60 % po odrátaní životného minima. Národná banka Slovenska tým chcela zabezpečiť, aby mali dlžníci aj po zaplatení splátok z čoho žiť. Čo je celkom rozumné. Tu majú výhodu mladé páry do 35 rokov, pri ktorých je táto hodnota na úrovni 70 %. Okrem toho prichádzajú do úvahy aj ďalšie faktory, ktoré musí banka pred poskytnutím hypotekárneho úveru zohľadniť. Napr. výška úveru nesmie prekročiť osemnásobok ročného príjmu žiadateľa. V číslach to znamená, že ak váš čistý mesačný príjem bude za rok 12 000 €, maximálna výška vášho úveru môže byť 96 000 €. Pri mladomanželoch do 35 rokov, ktorí nezarobia viac ako 1,3-násobok priemernej mzdy, to môže byť až deväťnásobok, teda pri príjme 12 000 € ročne 108 000 €. Ak budete o hypotéku žiadať ako manželia, potom sa vaše príjmy spočítavajú. Ďalším obmedzujúcim faktorom je pomer výšky úveru k cene nehnuteľnosti. Aktuálne tak banky môžu poskytnúť hypotekárny úver do výška 80 % ceny nehnuteľnosti. Pri dobrých klientoch však dokážu urobiť výnimku a požičať až 100 %, avšak v takomto prípade ide o kombináciu hypotéky a spotrebného úveru. Do úvahy pripadá aj možnosť založenia inej nehnuteľnosti, napr. bytu či domu rodičov. Toto riziko však nie sú ochotní podstúpiť pre svoje deti všetci rodičia. A nie je im čo zazlievať. Keďže z ich pohľadu ide o pomerne rizikové rozhodnutie. Treba však povedať, že cena nehnuteľností sa neustále zvyšuje a po určitom čase môže dosiahnuť kupovaná nehnuteľnosť detí takú hodnotu, ktorá bude banke ako záruka úplne postačovať. Do úvahy pripadá aj skoršie splatenie hypotéky. Preto sa nemusia rodičia báť, že by ťarcha na ich nehnuteľnosti trvala 30 rokov. Po čase môžu totiž deti previesť hypotéku len na kupovanú nehnuteľnosť. Hypotekárny úver môžete v súčasnosti použiť na financovanie kúpy, výstavby alebo rekonštrukciu bytu, domu, dokonca aj pozemku, čo v minulosti nebolo možné. V každom prípade však musí ísť o investíciu spojenú s bývaním. „Benevolentnejšia“ je v tomto ohľade americká hypotéka, ktorá musí byť síce zabezpečená nehnuteľnosťou, ale získané finančné prostriedky môžete použiť v podstate na čokoľvek – kúpu auta, rozbeh podnikania alebo refinancovanie nevýhodných spotrebných úverov.

Skôr ako si vyberiete svojho investičného partnera, navštívte viaceré banky a zistite si presné podmienky, za ktorých hypotekárny úver poskytujú. Nedajte sa zlákať nízkym úrokom, za ktorý potom zaplatíte nevýhodným životným poistením alebo inými dodatočnými bankovými produktmi, ktorými bude poskytnutie úveru podmienené. Rovnako si rozmyslite dobu fixácie úrokovej sadzby. Áno, v danom čase bude síce výška úrokov najnižšia, ale v blízkej budúcnosti môže byť aj nižšia, samozrejme, aj vyššia. Optimálna fixácia je tri až päť rokov. Banky však poskytujú aj desaťročnú možnosť fixácie, avšak pri vyššej úrokovej sadzbe. V tomto ohľade sa javí o čosi výhodnejšie stavebné sporenie, pri ktorom máte výšku úroku garantovanú počas celej splatnosti. Je však o čosi vyššia. Ak budete mať pocit, že sú podmienky vášho hypotekárneho úveru nevýhodné, môžete banku požiadať kedykoľvek o prehodnotenie, resp. hypotéku refinancovať. Najvýhodnejšie je to v deň skončenia fixácie, keď nebudete musieť platiť žiadne poplatky za skoršie splatenie úveru. Výška tohto poplatku je v súčasnosti na úrovni 1 % z nesplatenej sumy úveru.

Manželia do 35 rokov majú okrem výhod, o ktorých sme už písali, možnosť získať mladomanželskú pôžičku. Tú môžu využiť na výstavbu a kúpu bytu alebo stavebné úpravy. Táto pôžička má svoje výhody, ale rovnako aj obmedzenia. Medzi ne patrí napríklad maximálna plocha, ktorá nesmie byť pri byte v bytovom dome väčšia ako 80 m2 (vrátane balkóna a príslušenstva bytu) a pri byte v rodinnom dome väčšia ako 120 m2, viac ako polovica z tejto plochy má byť určená na bývanie (bez garáže, balkóna, lodžie alebo terasy). Celkový čistý príjem žiadateľa a manželky nesmie presiahnuť päťnásobok životného minima na domácnosť, pričom životné minimum je v súčasnosti 364,70 €. Obmedzená je aj maximálna výška tejto pôžičky. Poskytuje sa do výšky 75 % z ceny nehnuteľnosti v hodnote max. 75 000 € pri kúpe bytu v rodinnom dome alebo bytovom dome, ktorý je max. tri roky po kolaudácii. Na byt v staršom dome môžu mladomanželia získať pôžičku vo výške max. 50 000 € a na rekonštrukciu, resp. stavebné úpravy, do 100 % nákladov, max. však vo výške 30 000 €. Úrokové sadzby závisia od výšky úveru a času splácania. Do 15 000 € pri splácaní 15 rokov je to 1 % ročne a zvyšná suma nad 15 000 so splácaním max. 20 rokov 2 %. Výhodou mladomanželskej pôžičky je možnosť odrátania 2 000 € za narodené dieťa. Ak bol úver poskytnutý na byt v bytovom dome staršom ako tri roky alebo na stavebné úpravy, nesmie byť tento odpočet vyšší ako 6 000 €. O mladomanželskú pôžičku môžete požiadať Štátny fond rozvoja bývania, ktorý má na svojej webovej strunke vypísané presné termíny na podávanie žiadostí. Podmienky poskytovania mladomanželských pôžičiek vyzerajú na prvý pohľad pomerne zložito, ale určite sa oplatí uvažovať aj o tejto alternatíve, minimálne ako o forme dofinancovania hypotéky či iného úveru.

Jednou z ďalších alternatív, ktoré môžete využiť na financovanie nehnuteľnosti, je spotrebný úver, ten je však pri priemernej úrokovej sadzbe na úrovni 5 % a maximálnej splatnosti osem rokov v porovnaní s hypotekárnym úverom pomerne nevýhodný.

Kto šetrí, má za tri

Aj pri kúpe nehnuteľností platí, že šťastie praje pripraveným. Preto je na túto životnú etapu vhodné myslieť dopredu a uzatvoriť si napríklad stavebné sporenie. Od svojho vzniku je stavebné sporenie konštruované ako ideálny spôsob na zabezpečenie bývania v budúcnosti. Tomu sú prispôsobené aj jeho podmienky. Stavebné sporenie predstavovalo dlhé roky jeden z najrozšírenejších spôsobov zhodnocovania financií. Navyše, dlhé obdobie bolo a aj naďalej je podporované štátom, prostredníctvom štátnej prémie. Tá je aktuálne na úrovni 2,5 % zo všetkých vkladov, ktoré sporiteľ realizuje v danom kalendárnom roku, maximálne však vo výške 70 €. Popri štátnej prémii môže sporiteľ získať pri prémiovom sporení tzv. W-prémiu vo výške až 4,2 % z každoročného vkladu, ktorú sporiteľom počas celého sporenia garantuje Wüstenrot stavebná sporiteľňa.

Ak sa teda napr. rodičia rozhodnú uzatvoriť tento typ sporenia pre svoje dieťa, pri mesačnom vklade 30 € a deväťročnom sporení získajú pri základnom úročení 0,3 % úroky vo výške 37,39 €, štátnu prémiu vo výške 81 € a garantovanú W-prémiu vo výške 110,22 €. Celkovo tak nasporia 3 448,62 €. Čo je minimálne o 228 € viac ako pri odkladaní do vankúša.

Stavebné sporenie môže sporiteľ kombinovať so stavebným úverom. Aby mal nárok na jeho čerpanie, musí najskôr nasporiť minimálnu sumu počas minimálnej doby sporenia a dosiahnuť hodnotiace číslo. O úver však môže požiadať aj skôr, ako splní tieto podmienky, v takom prípade však nejde o stavebný úver, ale medziúver. Pri stavebnom úvere sa výška úroku z nesplatenej sumy pohybuje na úrovni 1,49 %. Sporiteľne ju garantujú počas celej splatnosti, čo je v súčasnej turbulentnej dobe pomerne veľká výhoda. Úver možno splácať počas dvadsiatich rokov. Získané finančné prostriedky môže sporiteľ použiť na zabezpečenie bývania. Teda na kúpu domu, bytu, pozemku, výstavbu alebo prestavbu, ale aj na financovanie alternatívnych zdrojov energie, medzi ktoré patria slnečné kolektory alebo tepelné čerpadlo. Maximálna výška medziúveru zabezpečeného nehnuteľnosťou je 200 000 €, pri úvere bez potreby zabezpečenia nehnuteľným majetkom je to až do 45 000 €.

Otestujte sa, ako sa vyznáte v hypotekárnych úveroch a sporení a získajte možnosť vyhrať časopis podľa vlastného výberu.

Zdroj: PR článok Wüstenrot poisťovňa, a. s.
Foto: isifa/Shutterstock