Ako postupovať legislatívne správne pri realizácii drobnej stavby na vašom pozemku? Toto určite nepodceňte!

Väčšinou každý, kto má už zrealizovaný svoj vysnívaný dom či chatu, stojí pred problémom, kam zaparkuje auto, uskladní náradie, či oplotí pozemok alebo postaví altánok, kde si oddýchne s rodinou či posedí s kamarátmi. Ako však postupovať legislatívne správne pri ich realizácii?

Na tento účel slúžia drobné stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu hlavnej stavby a nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Môžeme ich rozdeliť do týchto skupín:

• Prízemné stavby, nepresahujúce zastavanú plochu 25 m² a výšku 5 m, ako napríklad kôlňa, letná kuchynka, prístrešok pre odpadkové koše, stavby pre chov domácich zvierat, sauny a podobne.
• Podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m, napríklad pivnica, žumpa, bazény.
• Prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby.

Na zrealizovanie všetkých týchto objektov a stavieb potrebujeme ohlásenie drobnej stavby, ktoré sa podáva na príslušnom stavebnom úrade.

Skôr než začneme uvažovať o uskutočnení objektu drobnej stavby, aký by mal byť prvý krok?

Mali by sme si uvedomiť, že drobná stavba je len doplnkovou stavbou k hlavnej stavbe, ktorá si tiež vyžaduje povolenie obce. Obec takéto povolenie vydá na základe ohlásenia drobnej stavby. Všetky potrebné tlačivá sa dajú stiahnuť na webových stránkach obecných úradov. Úplne na začiatku je však dobré si celý zámer drobnej stavby vopred prekonzultovať na obecnom úrade. Odporučila by som aj konzultáciu s architektom, prípadne statikom, najmä ak ide o technicky náročnejšiu konštrukciu. Nesmieme zabudnúť, že aj drobná stavba musí byť v súlade s územným plánom, ako aj s územným rozhodnutím, ak bolo pre danú lokalitu vydané.

Môže si vybaviť toto povolenie stavebník aj sám, alebo je lepšie poveriť osobu, ktorá profesionálne realizuje služby podobného druhu (inžiniersku činnosť)?

Vybavenie ohlásenia drobnej stavby je vcelku jednoduchá záležitosť, ktorú by mal každý stavebník zvládnuť. Ak ste však pracovne či inak časovo zaneprázdnený, bude lepšie, ak na túto činnosť poveríte osobu, ktorá sa inžinierskou činnosťou profesionálne zaoberá. Za najefektívnejší variant považujem, ak má stavebník vopred premyslenú polohu, tvar a rozmery všetkých doplnkových stavieb ešte pred začatím projekčnej prípravy svojho zámeru (napr. stavby rodinného domu). Projektant tieto objekty projekčne pripraví, ešte v čase keď sa rieši projekt na stavebné povolenie. Ich schválenie bude v takomto prípade predmetom jedného schvaľovacieho procesu na všetky doplnkové stavby a objekty v rámci stavebného povolenia. Toto platí aj pre oplotenie pozemku.

Aká je platnosť vydaného stavebného povolenia a povolenia pre ohlásenie drobnej stavby?

Stavebné povolenie od vydania právoplatnosti platí dva roky, ak však v rámci tejto lehoty stavebník stavbu len zaháji, povolenie nestráca platnosť ani po uplynutí dvoch rokov. Tým by som chcela povedať, že všetky objekty a stavby takto schválené v stavebnom povolení nemusia byť v jeden termín aj skolaudované.

Čo musí obsahovať splnomocnenie, ak stavebník poverí inú osobu (firmu, právnickú osobu) na vybavenie povolenia na ohlásenie drobnej stavby?

V prípade poverenia inej osoby na vybavenie ohlásenia drobnej stavby je potrebná plná moc, ktorá musí obsahovať údaje o stavebníkovi, ako aj o subjekte (či ide o fyzickú, alebo právnickú osobu, ktorá bude pre vás túto činnosť vykonávať). Tlačivá na „plnú moc“ sa dajú stiahnuť z webových stránok.

Treba mať originál listu vlastníctva alebo postačí aj jeho kópia?

List vlastníctva, ako aj kópiu z katastrálnej mapy postačuje stiahnuť z internetu.

Stačí nám, ak si spravíme len jednoduchý nákres, na ktorom sú definované rozmerové dimenzie stavby, alebo je lepšie nechať si vypracovať potrebnú dokumentáciu od autorizovaného projektanta?

Na vybavenie ohlásenia drobnej stavby vám stačí podklad, ktorého základom je zakreslenie polohy objektu do katastrálnej mapy. Za výhodnejšiu alternatívu by som považovala, ak by ste si grafické zakreslenie na ohlásenie drobnej stavby nechali vypracovať od projektanta, keďže podklad, ktorý odovzdáte na stavebný úrad, musí obsahovať:

• vyznačenie odstupových vzdialenosti od susedných nehnuteľností s kótami, tzn. od hraníc susedného pozemku (susedných pozemkov),
• vyznačenie rozmerových dimenzií objektu alebo stavby, ktorá je predmetom žiadosti o ohlásenie drobnej stavby,
• vyznačenie vstupov,
• zakreslenie existujúcich inžinierskych sietí na pozemku, príp. napojenie, ak budete v drobnej stavbe uvažovať s vodou, elektrinou, napojením na plyn,
• pohľady, ktoré definujú tvar, materiálové a architektonické riešenie drobnej stavby.

Ak ideme stavať objekt drobnej stavby, ktorý bude v kontakte s existujúcim rodinným domom, chatou či chalupou, potrebujeme súhlas od projektanta tejto stavby?

Takýto súhlas nepotrebujete, pretože drobná stavba je definovaná ako samostatne stojaci objekt, konštrukčne oddelený od hlavnej stavby. Iné by to bolo, ak by sme riešili prístavbu, prípadne nadstavbu alebo rekonštrukciu existujúceho objektu, ktorého sa váš zámer stáva súčasťou.

Aký doklad, dokumentáciu treba predložiť k súhlasu vlastníkov susedných nehnuteľností, ak by mali byť našou stavbou dotknutí, a čo by malo obsahovať ich vyjadrenie?

Vlastníkovi susednej nehnuteľnosti predložte situačný výkres s vyznačením odstupových vzdialeností. Vhodné je susedovi ukázať aj nákres drobnej stavby, kde sú znázornené pohľady na stavbu, ako aj jej materiálové riešenie. Samotný súhlas v písomnej forme treba jednoduchou formou vypracovať, z ktorého bude jasné, kto a pre koho sa súhlas vydáva, ako aj za akým účelom.

Aký je rozdiel vo vzťahu k stavebnému úradu, ak by nám drobnú stavbu realizovala firma alebo by sme ju realizovali svojpomocne?

Ak by vám mala realizovať drobnú stavbu stavebná firma, bude potrebné, aby ste jej výpis z obchodného registra doložili k žiadosti o vydanie ohlásenia drobnej stavby, samozrejme, spolu s inými už spomínanými podkladmi. Ak budete drobnú stavbu realizovať sami svojpomocne, musíte mať stavebný dozor s príslušným oprávnením. Stavebný dozor musí vypracovať prehlásenie, že stavbu bude dozorovať, resp. že pri jej realizácii bude stavebný dozor vykonaný. K vašej žiadosti o „ohlášku“ priložte kópiu jeho osvedčenia.

Aký je ďalší postup, ak máme drobnú stavbu už zrealizovanú?

Ak ide o nadzemnú stavbu, dajte geodetovi vyhotoviť geometrický plán, ktorý ho dá overiť na príslušný kataster. Následne s overeným GP požiadajte obec o vydanie súpisného čísla. Obec rozhodne, či bude nutné na drobnú stavbu súpisné číslo vydať, alebo môže byť vaša stavba bez neho. To však nemení skutočnosť, že objekt bude musieť prejsť zápisom v katastri, o ktorý stavebník požiada.

Ako by sme mali postupovať pri stavbe bazénu?

Na bazén do 25 m² postačuje ohlásenie drobnej stavby, nad 25 m² potrebujete už stavebné povolenie. Ak by ste sa rozhodli, že bazén prekryjete konštrukciou, ktorá je pevne spojená so zemou, tiež platí, že na prestrešenie bazéna do 25 m² postačí iba „ohláška“, nad túto plochu budete potrebovať stavebné povolenie.

Čím je špecifická stavba oplotenia?

Ak oplotenie nebolo naprojektované a povolené už v stavebnom povolení na dom, chatu, chalupu, čo by bol výhodnejší variant, musí ohlásenie drobnej stavby na oplotenie obsahovať:

• situačný výkres, zakreslený do katastrálnej mapy s vyznačením dĺžok oplotenia,
• pohľad na oplotenie, najlepšie uličný, kde je definované jeho konštrukčné a materiálové riešenie,
• vyznačenie vstupu, vstupov,
• rez oplotením, aby bolo jasné, že jeho konštrukcia (najmä základy) nepresahujú na susedný pozemok. V prípade, ak by oplotenie k susedovi presahovalo, je samozrejmé, že budete potrebovať súhlas vlastníka susednej nehnuteľnosti.

Na aké skutočnosti by bolo potrebné stavebníka ešte upozorniť?

V praxi sa často stretávam s negatívnym javom, že stavebníci podceňujú význam podania žiadosti o ohlásenie drobnej stavby, čo argumentujú tým, že ide o malú, rozmerovo a dispozične „nepodstatnú stavbu“ uskutočnenú na pozemku, ktorý je ich vlastníctvom. No s takýmito úvahami sa neskôr môžete dostať do problémov. Situácia sa vám skomplikuje, ak by ste chceli nehnuteľnosť, napr. rodinný dom, predať a zistil by sa rozpor medzi skutočným stavom na pozemku so stavom zapísaným na katastri, kde by vlastne vaša „čierna stavba“ neexistovala, resp. nebola by zapísaná.

Tento istý problém by mohol nastať aj pri dedičskom konaní, pri vypracovávaní znaleckého posudku na vašu nehnuteľnosť. Isté je, že stavba (hoci aj drobná) postavená bez povolenia má aj nižšiu hodnotu a znalec musí túto skutočnosť v určovaní jej ceny zohľadniť. Otázkou tiež ostáva, ako by sa na takto nezlegalizovanú stavbu pozerala banka v rámci procesov súvisiacich s úvermi alebo hypotékou.

Čo je však najpodstatnejšie, od 1. apríla 2024 vstúpi do platnosti novela stavebného zákona, podľa ktorej „čierne“ drobné stavby nebude možné vôbec legalizovať. Bude nutné ich odstránenie. Vybavenie dodatočného stavebného povolenia (do platnosti nového zákona) je časovo a finančne náročnejšia záležitosť, ako keby ste si vopred pred samotnou realizáciou drobnej stavby vybavili jej ohlásenie.

Záverom by som pripomenula, že procesy týkajúce sa ohlásenia drobnej stavby sa môžu meniť v závislosti od požiadaviek stavebného úradu, mesta alebo obce. Taktiež môže dôjsť k zmenám v rámci stavebnej legislatívy, v ktorých neviete predpovedať, čo pozitívne alebo negatívne pre stavebníka môžu priniesť.

Pripravil: Viliam Krížik
Foto: shutterstock.com
Zdroj: Urob si sám