Koľko stojí výstavba rodinného domu?

Postaviť si vlastný dom je snom mnohých ľudí. Lacnejšie, no najmä jednoduchšie je kúpiť si ho. Ak niekto chce stavať dom svojpomocne predovšetkým preto, aby ušetril, mal by si dať najprv stavbu domu naceniť vo viacerých firmách

Galéria

Len málokto dokáže postaviť dom úplne sám. A keď si niekto objedná stavbu celého domu v jednej firme, tá mu môže ponúknuť nižšiu cenu, ako keby postupne zadával jednotlivé práce viacerým podnikateľom.

Peter Dobrík, riaditeľ spoločnosti Mecon, ktorá stavia rodinné domy na kľúč, radí ľuďom, ktorí by si chceli postaviť vlastný dom, aby si dávali veľký pozor už pri výbere samotného pozemku, na ktorom bude ich nehnuteľnosť stáť. Kto chce ušetriť, mal by hľadať rovinatý pozemok. Po nájdení pozemku je potrebné hľadať vhodný projekt. Najjednoduchšie je vybrať si spomedzi množstva katalógových projektov. Architekt však dokáže pomôcť pri zmene týchto projektov tak, aby budúcim staviteľom lepšie vyhovovali.

Ďalším krokom je dohodnúť si čo najvýhodnejšie dodávky materiálu a zhotovenie istých častí stavby. Zhotoviteľ by mal investorovi predložiť predpokladaný rozpočet nákladov. Výsledná cena domu však závisí predovšetkým od toho, čo si zvolí investor. Kým napríklad skutočnosť, či budeme dom stavať z tehly alebo z pórobetónu, sa na výslednej cene veľmi neprejaví, pri ďalších veciach znamenajú drahšie alternatívy predraženie domu o tisíce eur.

Napríklad, ak sa niekto rozhodne pre klasické elektrické kúrenie, zaplatí v dome s rozlohou okolo 100 m² okolo 2 500 eur. V prípade, že niekto chce byť ekologickejší a šetriť na elektrine, a preto si zvolí tepelné čerpadlo, musí rátať s investíciou okolo 10-tisíc eur.

« Kto chce ušetriť, nech hľadá rovinatý pozemok. »

Kto si nechá dom stavať firmou, mal by podľa Dobríka trvať na tom, aby mu firma predložila aj takzvaný výkaz výmer. Ako uvádza Milan Hanko na portáli Rozpočtári, ide o zaužívaný výraz pre rozpočet, ktorý je zostavený z cenníkových položiek montážnych prác a z dodávok, pričom pri jednotlivých položkách rozpočtu nie sú uvedené ceny.

Slúži hlavne investorovi ako podklad pri vyhodnocovaní cenových ponúk. Niekedy sa používa aj termín slepý rozpočet. Investor rozpošle stavebným firmám položkový rozpočet so zadanými množstvami, ale bez cien. Firmy ich doplnia, čím vzniknú skladbou veľmi podobné rozpočty s rôznymi jednotkovými cenami, z ktorých si investor vyberie najvýhodnejšiu. Vo výkaze výmer je pri každej položke rozpočtu stanovené aj množstvo. „Bez výkazu výmer nie je možné porovnávať cenové ponuky a detailne vedieť, čo si vlastne kupujem a v akých množstvách,“ vraví Dobrík. Ak niektorá firma predloží len výslednú cenu za stavbu, zákazník nevie, za čo vlastne platí.

Aj napriek podrobnému rozpočtu treba vždy rátať s tým, že výsledná cena domu sa môže zvýšiť. Okrem samotnej stavby domu treba rátať aj s nákladmi na inžinierske siete či zariadenie interiéru. Ak má napríklad niekto k dispozícii 100-tisíc eur, mal by si zvoliť projekt za nižšiu sumu, aby si nemusel na poslednú chvíľu požičiavať alebo aby neprišlo k najhoršej alternatíve, že dom pre nedostatok financií nebude môcť dokončiť.

Veľkú pozornosť pri stavbe domu treba venovať hypotéke. Banky núkajú na takýto účel rovnaký úver ako v prípade kúpy nehnuteľnosti. Samozrejme, keďže sa dom stavia, je celý proces výrazne zlo­žitejší, ako keď niekto kupuje hotový dom alebo byt. „Hlavný rozdiel je v tom, že pri výstavbe banky umožňujú klientom len postupné čerpanie finančných prostriedkov, a to v závislosti od stupňa rozostavanosti. Niektoré banky majú napríklad podmienku, že posledných 5 alebo 10 % peňazí uvoľnia klientovi až po kolaudácii nehnuteľnosti,“ vysvetľuje finančný analytik spoločnosti Brokeria Ivan Kahanec.

Pri výstavbe rodinného domu vychádza banka zo znaleckého posudku, v ktorom znalec stanoví budúcu hodnotu domu podľa projektu. „Na základe tohto posudku stanoví maximálnu sumu, ktorú klientovi poskytne. Pri svojpomocnej výstavbe klient dokladuje postup prác fotografiami. Platí, že banka si môže určiť, koľko prostriedkov z celej sumy úveru poskytne v konkrétnej fáze rozostavanosti,“ hovorí Kahanec. Niektoré banky pri uvoľnení ďalšej časti peňazí požadujú znalecký posudok, ktorý zhodnotí aktuálnu hodnotu založenej rozostavanej stavby.

« Na hypotéku si možno požičať viac, než sú náklady na stavbu. »

„Banky pri novej výstavbe poskytujú v prvom kroku úver na základe hodnoty pozemku a projektu. Najvyššiu hodnotu má stavebný pozemok bez ťarchy a s bezproblémovým prístupom z obecnej cesty alebo cez susednú parcelu, na ktorej je zriadené vecné bremeno práva prechodu,“ hovorí finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Výška úveru sa pri novej stavbe odvíja od budúcej hodnoty nehnuteľnosti, ideálne na základe projektu a rozpočtu. K žiadosti okrem toho treba doložiť znalecký posudok na pozemok a stavebné povolenie. „Po schválení úveru tak žiadateľ dostáva od banky na základe založenia pozemku prvú tranžu (časť požičaných peňazí). Keď má dom základy a dá sa zapísať na list vlastníctva ako rozostavaná stavba, môže banka uvoľniť ďalšiu tranžu zo schváleného úverového rámca. Ďalšie tranže potom opäť závisia od aktuálneho stavu výstavby a ohodnotenia znalcom,“ objasňuje postup Búlik.

Pri stavbe domu je dôležité, aby postup prác súvisel s čerpaním peňazí, ktoré nám schválila banka. V prípade, že dom stavia firma, tomuto čerpaniu treba prispôsobiť aj zmluvu. „V opačnom prípade sa môže stať, že stavbári budú od vás žiadať ďalšiu splátku, avšak banka bude požadovať ešte ďalšie práce na dokončenie danej etapy výstavby a dovtedy vám neuvoľní nové financie,“ upozorňuje Búlik.

Okrem samotnej výstavby si možno požičať peniaze už aj na kúpu pozemku. „Banky štandardne poskytujú financie aj na kúpu stavebného pozemku, a to až do 90 % hodnoty tohto pozemku. Každá banka však má mierne odlišné podmienky na to, kedy považuje pozemok za stavebný. Niektorým postačuje územno-plánovacia informácia od obce a dostupnosť inžinierskych sietí, iná vyžaduje už aj stavebné povolenie,“ tvrdí Kahanec.

Jednou z možností, ako si uľahčiť financovanie kúpy pozemku a stavby domu, je založenie inej nehnuteľnosti, napríklad bytu, v ktorom človek v súčasnosti býva.

Dobré rady

Aj pri úveroch na stavbu domu platia obmedzenia, ktoré vlani stanovila Národná banka Slovenska. Väčšina ľudí si tak môže požičať len 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Len štvrtina úverov môže v súčasnosti prevyšovať 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Od júna to bude môcť byť najviac 20 % úverov. A zároveň banky nemôžu poskytovať úvery, ktorých suma presahuje 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Do rozpočtu môžu výrazne zasiahnuť aj práce, ktoré človek nie je schopný robiť sám a musí si na to najať firmu. Keďže zvyčajne každý stavia pre seba len jeden dom za život, bežný človek nemá šancu vedieť, čo všetko stavba domu zahŕňa. Aj svojpomocnú výstavbu domu je dobré konzultovať s odborníkom, ktorý dokáže pripraviť zoznam, čo všetko je na dome potrebné postupne spraviť.

Ak niekto stavia dom z veľkej časti svojpomocne a dokáže tak ušetriť náklady na prácu, získa v prípade úveru veľkú výhodu. Hodnota domu je totiž výrazne vyššia ako cena materiálov, z ktorých sa dom dá postaviť. Vďaka tomu si vie vo forme hypotéky požičať dokonca aj viac ako náklady na stavbu domu. Pri hypotéke je potrebné splniť aj ďalšie kritérium od NBS.

Súčet všetkých dlhov človeka nesmie presiahnuť 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. Ak napríklad niekto zarába v hrubom tisíc eur mesačne, jeho čistý plat dosahuje 764 eur. Osemnásobok jeho čistého ročného príjmu potom predstavuje 73 344 eur. Banka tak pri poskytovaní hypotéky musí zvážiť, či jeho celkový dlh neprekročí túto sumu.

Vo výhode sú manželia či páry, ktoré žiadajú o hypotéku spolu. Keďže sa posudzuje ich spoločný príjem, výrazne vzrastie aj suma, ktorú si môžu spolu požičať. Napríklad, ak obaja manželia poberajú tisíceurový plat, ich celkové zadlženie môže dosiahnuť 146 688 eur.

Problém s maximálnou výškou úveru môžu mať okrem ľudí s nízkym zárobkom aj živnostníci. Tí sa väčšinou snažia vykázať čo najvyššie výdavky, aby zaplatili čo najmenej na daniach. Banka však pri posudzovaní príjmu berie do úvahy ich zisk uvedený v daňovom priznaní. Napríklad živnostník, ktorý ročne zarobí v hrubom 24-tisíc eur a zaplatí na odvodoch 3-tisíc eur, dosiahne v prípade paušálnych výdavkov zisk 6 074 eur. Požičať si tak môže len 48 592 eur.

Rozdiel medzi úverom na kúpu a na stavbu domu je aj v tom, že pri stavbe sa platia len úroky z aktuálnej dlžnej sumy a samotnú istinu aj s úrokmi začnete platiť až po vyčerpaní celého úveru. „Znamená to, že cena úveru sa vám navýši o úroky splácané počas výstavby až po kolaudáciu,“ hovorí Búlik.

V minulosti boli vo výhode úvery od stavebných sporiteľní, pretože ľuďom, ktorí si pravidelne sporili a splnili všetky podmienky, vznikol zo zákona nárok na poskytnutie stavebného úveru. To bolo výhodné napríklad pre živnostníkov, ktorí sa nekvalifikovali na získanie hypotéky. V súčasnosti však stavebné sporiteľne musia pri poskytovaní úverov uplatňovať rovnaké pravidlá ako banky pri hypotékach.

Človek, ktorý si vyberá hypotéku, by mal porovnať produkty čo možno najväčšieho počtu bánk. Kým pri kúpe domu je pre väčšinu záujemcov jediným ukazovateľom výška úrokovej sadzby a celková preplatenosť úveru, pri stavbe je jednoduchší prístup k peniazom dôležitejší ako mierne nižšia úroková sadzba. Navyše, po dokončení domu je možné hypotéku preniesť do banky s nižším úrokom.

Niektoré banky na získanie najnižších úrokových sadzieb, ktoré propagujú v reklame, vyžadujú, aby si klient cez banku uzatvoril aj poistenie schopnosti splácať úver. Takéto poistenie je síce dobré, ale výhodnejšie je uzatvoriť ho samostatne v poisťovni. Klient si tu sám zvolí, proti akým rizikám chce byť poistený, a toto samostatné poistenie mu zostane aj v prípade, že sa rozhodne úver refinancovať. Väčšinou takéto samostatné poistenie vychádza aj lacnejšie ako to, ktoré ponúkajú banky.

Výška úrokovej sadzby, ktorú zaplatíme, sa líši v závislosti od viazanosti úroku. Ide o čas, počas ktorého máme garantovaný súčasný úrok. Ťažko predpovedať, na ako dlho treba viazať úrokovú sadzbu. Zvyčajne sa zafixuje na 3 alebo 5 rokov, aby si ľudia aktuálne nízke úrokové sadzby zabezpečili na toto obdobie, pričom budú mať istotu, že sa im nebude meniť ani výška splátky.

Ak sa niekto rozhodne stavať dom svojpomocne, mal by si predovšetkým všetko dobre naplánovať. Ak niekto toto plánovanie zanedbá, nemôže vopred určiť, koľko ho bude dom nakoniec stáť.

Text: Peter Matula
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj. časopis Urob si sám