Ako neprísť o rezervačný poplatok
Rezervačná dohoda je prvý právny krok, ktorý urobíte na ceste k vysnívanému bývaniu. Vtedy sa pretaví váš predchádzajúci výber do niečoho, čo má konkrétnu hmatateľnú podobu.
Rezervačná zmluva nie je definitívnym záväzkom ku kúpe, no v prípade, ak sa kupujúci pri jej uzavretí uponáhľa, môže byť predmetom sklamania. Kameňom úrazu je totiž možnosť prepadnutia rezervačného poplatku. Odporúčam preto uzatvárať len obojstranne vyvážené rezervačné zmluvy a len v prípade, ak máte už o nehnuteľnosti všetky podstatné informácie.
Ako to funguje
Rezervačná zmluva je písomná dohoda medzi majiteľom a kupujúcim. Predávajúci, prípadne v zastúpení realitnej kancelárie, sa zaväzuje nehnuteľnosť ďalej neponúkať na predaj a nerokovať s inými záujemcami o jej predaji. Kupujúci prejavuje rezervačnou zmluvou vážny záujem o nehnuteľnosť a žiada predávajúceho, aby ju už ďalej neponúkal. Za to skladá do rúk tretej strany – realitnej kancelárie alebo makléra – rezervačný poplatok. Ten je stanovený zvyčajne vo výške troch až piatich percent z dohodnutej kúpnej ceny.
Ak sa následne kúpna zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve neuzavrie pre dôvod na strane kupujúceho – napríklad preto, že si kúpu rozmyslel alebo preto, že nemá zaistené financovanie –, je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu zvyčajne vo výške zloženého rezervačného poplatku.
Ak sa kúpna zmluva neuzavrie z dôvodu na strane majiteľa, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a ak je rezervačná dohoda vyvážená, rovnakú zmluvnú pokutu ako kupujúci je povinný zaplatiť aj majiteľ.
Ak sa zmluva neuzavrie, pretože sa zmluvné strany nedohodli na náležitostiach kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, teda napríklad na termíne uvoľnenia alebo spôsobe platby, rezervačný poplatok sa kupujúcemu vráti.
V prípade, že sa kupujúci a majiteľ na kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve dohodnú, rezervačný poplatok sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Súťaž: Vyhrajte zmluvu o stavebnom sporení
Vyvážená zmluva
Rezervačná dohoda nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve a nerieši všetky riziká spojené s kúpou. Aj preto niektorí právnici odporúčajú kupujúcim takúto dohodu nepodpisovať. Podľa ich názoru sa kupujúci vystavuje riziku, že sa s majiteľom nedohodne na detaile a o rezervačný poplatok napriek úmyslu kúpiť príde. Podľa môjho názoru a skúseností je rezervačná dohoda nástroj, ktorý plní svoj účel, a preto ju odporúčam kupujúcim podpisovať.
Záujmom majiteľa nie je získať rezervačný poplatok, ale predať nehnuteľnosť. Ak teda kupujúci má záujem o kúpu, ide len o to nájsť taký spôsob realizácie, ktorý zaistí spokojnosť obidvoch strán.
Rezervačná dohoda má, samozrejme, limity. No ak si chcete byť istí, že ústny dohovor s majiteľom sa odrazí aj v kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve, zapíšte všetky dôležité body vášho ústneho dohovoru do znenia rezervačnej dohody.
Martin Čapo
CEO realitnej kancelárie
RIEŠIME BÝVANIE
viceprezident NARKS
www.riesimebyvanie.sk
Ako si zabezpečiť výhodný úver
V stavebnom sporení existuje medzi fázou sporenia a fázou čerpania úveru tzv. pridelenie cieľovej sumy. Ide o podobný proces (vo vzťahu k úveru), ako je rezervačná zmluva (vo vzťahu k nehnuteľnosti). V praxi to znamená, že klient si zabezpečí výhodný a garantovaný stavebný úver, ak splní určité kritériá sporenia (min. čas sporenia 24 mesiacov, min. nasporená suma a hodnotiace číslo). Splnením podmienok má klient na úver právny nárok. Stavebná sporiteľňa v takom prípade poskytnutie úveru nemôže zamietnuť. Ide o jediný typ úveru na bývanie s takouto výhodou. Aby sporiteľňa vedela, koľko klientov bude mať v najbližšom období záujem využiť ponuku a čerpať úver, možnosť pridelenia cieľovej sumy oznamuje klientom písomne. Súčasťou listu je návratka a klient má na výber: môže sa rozhodnúť prijať pridelenie cieľovej sumy hneď, teda ku koncu najbližšieho štvrťroka, alebo si môže zvoliť neskoršie pridelenie cieľovej sumy a sporiť ďalej. Ak prijme pridelenie cieľovej sumy, čerpanie finančných prostriedkov potom pozostáva z čerpania nasporenej sumy (na základe požiadavky klienta) a z čerpania úverových prostriedkov (na základe doručenia podpísaných úverových dokumentov). Výška splátok je dohodnutá ešte pred pridelením cieľovej sumy, takže klient presne vie, aké budú jeho mesačné náklady spojené s čerpaním stavebného úveru. Tento typ úveru na bývanie je tiež jediný, pri ktorom má klient aj tie najvýhodnejšie úrokové sadzby garantované počas celého obdobia splácania. Vďaka tomu i ďalším výhodám v ponuke Wüstenrot stavebnej sporiteľne má každý záujemca o financovanie kúpy, stavby, rekonštrukcie či modernizácie bytu alebo domu reálnu šancu zhodnotiť svoje vklady 2 % ročne (+ štátnou prémiou) a následne získať stavebný úver len za 3 % ročne. Navyše s garanciou nezmenenej výšky úroku až do splatenia úveru. Včasná finančná príprava sa naozaj oplatí.
Právne minimum
Rezervačná zmluva by mala obsahovať:
• identifikáciu zmluvných strán – kupujúci, majiteľ, prípadne realitný maklér/realitná kancelária,
• identifikáciu nehnuteľnosti – nemusí byť úplná, ak sa mení stav nehnuteľnosti na katastri nehnuteľností,
• termín, do ktorého sa majiteľ a kupujúci zaväzujú uzatvoriť kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve,
• dohodnutú kúpnu cenu nehnuteľnosti,
• a prípadne iné vopred dohodnuté skutočnosti ako termín odovzdania, súčasti nehnuteľnosti predávané spolu s nehnuteľnosťou, spôsob platby.
Rezervačná dohoda tak ponecháva priestor, aby sa o ostatných bodoch zmluvné strany dohodli až v kúpnej zmluve alebo v zmluve o budúcej kúpnej zmluve.
Tip
Pri splnení určitých kritérií sporenia vám stavebná sporiteľňa poskytnutie úveru nemôže zamietnuť.
Text: Martin Čapo Foto: thinkstock.com
Komentáre